国内城中村的四种类型

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推荐来自理想空间杂志第40期的文章《城中村改造与发展的内因解读与对策讨论》,本期专题为城市更新,作者介绍了城市更新的观点与经验,以下节选为城中村的四种类型:

类型分析与问题提出


在现阶段城中村现象的内因分析之前,结合国内已有的研究成果,对当前国内城中村做一个系统的分类,根据其所在城市化阶段,结合户籍、土地与宅基地产权、管理模式、农用地现状等要素基本可概括为四类:

1.A类(后城中村)

A类是指这些社区位于城市建成区内,虽然仍保留和实行农村集体所有制,但由于城市的发展已完成对土地的完全征用,已无农村户口和农业用地,撤消了乡、村行政建制,由街道办事处、居委会城镇管理。这类城中村物质形态的城市化进程基本完成,面临的主要问题是意识形态的城市化缝合。

2.B类(城中村)

原自然村除宅基地以外的土地被征用为城市建设用地,村内尚保留部分农民集体财产。农村村委会改为城市型居民委员会,农民也已农转非,但宅基地和房屋产权还是农民产权。区内建筑密度大,人口仍以原村落居住人口为主体。经济收入主要是工作收入、房屋出租及集体分红。

3.C类(准城中村)

城中村现有土地产权还属于农村集体所有,村民以非农收入为主。村中农民已全部转为城市户口,但农民宅基地还未被征为国有,其土地本质仍未发生变化,这部分“村”至今仍然还是“村建制”,甚至还伴随少量农用地。该类城中村处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区。该类建筑景观较差,未经统一规划,布局混乱,市政基础设施严重匮乏。居住人群复杂,包括部分外来务工人员。

4.D类(外城中村)

属于城市规划区范围以内的农村,已列入城区长期发展框架的“城郊村”。这些农村拥有较多的可支配土地,保留着浓重的乡村形态,部分村落独特的资源优势可随着城市发展加以开发和利用。

城中村的改造的典型症结主要体现在在硬件(直观表象)和软件(内在因素)两个系统上进行分析研判。从城市规划、管理和发展的要求来评判现阶段“城中村”硬件的物质属性,主要表现在:住区缺乏统一的规划,布局凌乱;公共设施匮乏、居住环境质量不高;面向城市的空间形态不佳,建筑形式混杂;住区人群复杂,是卫生、治安、环境问题的集中地。

从影响城中村改造进程、构成城市化的软件环境分析,其内在因素聚焦在土地、政策、社会保障等方面。土地问题:现行的法律规定农村土地归集体所有,由村民委员会经营、管理,其收益归村委会,村民也相应获得分红,撤村建居后,集体土地转为国有土地,将影响到这部分收益。

虽然政策允许各试点村预留部分土地归集体使用,其余土地按统一标准进行补偿,但村民对预留土地的定位及土地的补偿费用能否到位有很大的顾虑;建房与补偿政策问题:建房与补偿政策各地域、各时期不尽相同,直接影响农民对改造的积极性和配合程度;社会保障体系问题:按有关政策,试点村在撤村建居后,村民应该享受市区居民同等待遇,但由于许多实际问题的操作与解决需要一定时间,村民没有享受到承诺的待遇。另外,养老保障、劳动力就业的压力也是村民顾虑很重的因素之一。

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