北上广房价为何一直涨

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🔊 提醒：这是一篇2016年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

本文转载自微信公众号：精准投资

时过境迁，房地产对经济增长的拉动能力不仅大不如前，反而是随时引爆经济崩盘的炸弹。

在上一篇中，小精灵说过，中央试图将一线城市外来人口赶回老家消化房地产库存，今天就有传闻说“深圳人月薪低于3万将不能申请房贷”，呵呵！虽是经济手段，但威力丝毫不输于“5年连续社保”。

中国的家庭负债比率远低于多数发达经济体，得益于居民收入快速增长以及较高的储蓄率，中国百姓仍然有贷款买房的能力。同时，中国百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃泡面咸菜，都不愿意拖欠银行贷款，因此房贷是银行贷款中最优质的资产，坏账率最低。

基于这两点，中央想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是抓住这唯一的救命稻草连续出台各种救市措施：一边是鼓励农民进城买房，一边是上海加大限购力度驱赶年轻人回老家买房；在经济沦陷的东北，沈阳曾试图推出“大学生买房0首付”。

尽管如此，投资界对中央的政策效力分歧很大，而西方世界更是悲观。一向对党国化解危机能力佩服得五体投地的小精灵，这次暂时相信中央的决心。为什么这么说呢？先从土地财政的前世今生说起，结论事关每个人的求学、就业、买房、结婚、生育。

过去：土地财政加速城市化限量供地致房价暴涨20年

1994年，中国进行了税务改革，实行分税制——中央政府拿走税收大头，少部分留给地方政府。但是地方政府还要承担着城市基建、维持地方治安、医疗系统、教育系统等基础公共服务，这样就造成了很大的经济压力，正是所谓的中央政府与地方政府之间的事权、财权、财力不匹配。

为了缓解财政压力，地方政府纷纷走上了土地财政这条路子——地方政府批量卖地大搞基建，城市建设摊大饼，后来财力不济，就拿土地资源注入政府融资平台向银行申请贷款，债务越滚越大。懂货币创造的朋友，一眼便看出这是拿土地作为基础货币玩转金融。这样的做法会不断增加地方政府负债，但还钱是未来的事，经济增长是当前的政绩，地方一把手升迁之后哪会去管洪水涛天？

土地财政的做法行得通，主要是因为建设房子所需要的土地是由政府统一供给。中国土地与外国不同，并非私有，政府通过地块用途控制了地产，如果不从政府手里拿地，其他商业地产，工业用地，农业用地无法改变用途开发成居住商品房。纵使中国国土面积庞大，但在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。

中国的房屋的价格，是“地价+建筑安装成本+税费+利润”。一线城市和二线三线城市，建筑安装成本没有太大区别。而且因为一线房价动辄数万，所以2000——3000/平的建筑成本几乎可以忽略，构成房价最大比例的部分，是土地本身的价值。

大陆的土地管控政策是向香港学的，香港有大量的山野土地没有开发，因为一些环保人士的反对，和政府的一些考虑，每年出让的土地极其有限，结果就造成了房价高企，几乎成为世界第一。

与香港情况相反的极端例子是，在拉丁美洲的一些国家，土地规划管制失控，违章建筑横行，谁想在哪里修房子都可以，最终的结果就是出现了大量的贫民窟，土地毫无价值，房屋出售只能卖出建筑本身的价格。

现在：房价分化源于土地政策去库存关乎金融安全社会稳定

过去20年，中国城市化率从30%飙升至56%，平均每年超过1个百分点的速度惊艳全球。可以说，如果没有土地财政，就没有中国现在的城市化水平，甚至连稳定的地方政府都不要奢望。

对于政府来说，城市规划、国土资源、国税地税、财政等部门共同联手，只要通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价。当房价快要降低了，只需要少供给一点土地，少拍出去几个地块，供给少了，自然房价就上去了，地方政府需要的，就是把房价维持高位，保持房价上涨预期，下次拍地的价格更好。再不济，也能通过公安、教育、社会保障等部门，把社会福利（如学区房）捆绑在房子上，也能维持高房价。

然而现实情况并不乐观，三四线城市的土地财政已经到了穷途末路的地步——房子库存积压严重，地方政府债务越来越高，财政收入甚至不足以支付利息。一方面，产业无法形成集群效应，就业机会缺乏，人口持续净流出，税收收入负增长；另一方面，由于对土地资源挥霍无度，西部和东北等典型地区出现大量“鬼城”（住建部给出的“占用地标准”为每平方公里建成区容纳1万人口，大量三四线城市每平方公里建成区容纳人口不足5千）。

与三四线城市竭泽而渔的做法不同，政治、经济、文化教育等资源聚集的一二线城市，在城市化竞争中优势愈加突出。以深圳为例，2014年卖地收入为46.8亿元，而当年地税收入高达1814.3亿，正是由于对土地的财政依赖很小，深圳政府可以主动从容的进行房地产调控。

2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强，《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”，国土资源部提出原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。

为落实国土部门管制要求，深圳市提出“存量规划”的口号，全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。上海市甚至提出“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”的计划，在2015-2020五年内每年只能新增12平方公里。正是人多地少供不应求，深圳上海成为此轮房价暴涨的龙头，从去库存周期长短的数据也能说明问题。

从上表可以看出，近期房价上涨较快的城市，比如上海、深圳、南京、武汉、苏州等，均处于去化周期较短、供不应求的状态。同样城市级别的广州、杭州，去化周期较长，房价并没有出现快速上涨的情况。

众多三四线城市地方政府的身家性命，取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府违约信用扫地，银行逼债，这一现象是中央政府非常不愿意看到的。

正如小精灵分析，这次救市，救的不是房地产，而是中国整个金融系统以及背后的政府信用。只有房产价格止跌回升了，其他资产价格也跟着企稳，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，债务置换也就顺利了。

未来：大都市效应持续演绎经济规律碾压人为调控

当前，中央的诡计是让百姓回到三四线城市买房，预计接下来中央还会加强对三四线城市土地供应的限制。即便开发商甩卖掉库存有钱了，打通环环相扣的债务链条，盘活了经济化解了金融风险，这也是中央的权宜之计，因为放眼更长的周期，人口都是从小地方流向大城市，都市圈才是全球城市化的大趋势，这一点东京和首尔的都市圈例子最具有借鉴意义。

关于东京都市圈，通常采用“一都三县”的划分方法，包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县，大致是以东京市区为中心，半径30-50公里的范围。2010年，都市圈总面积1.36万平方公里，占全国面积的3.5%；人口约3561万人，占全国人口的27.8%；GDP占日本全国的三分之一，城市化水平达到90%以上。

值得注意的是，到七十年代以后，日本进入后工业化时代，随着工业增长速度减缓，城镇化基本进入了饱和期，人口流动速度大幅度减缓，但此时东京都市圈人口仍然还在持续增加。到2010年，东京都市圈人口仍由七十年代中期的2704万增加到了3561万，净增了800多万。

在高速城镇化时期，人口和资源向大城市和特大城市集聚是市场规律在发生作用。日本、韩国与中国国情基本相似，人口总量大，城市化高速发展，资源特别是土地资源稀缺，工业化路径使得产业多集中在大城市以发挥城市的规模效益。当城市形成巨大的规模效益时，会持续产生虹吸效应，这不仅仅是日韩的规律，也是国际城市化遵循市场原则的普遍规律。

小精灵大胆预测，未来人口仍将持续从三四线城市流入一二线城市，全国形成多个都市圈，房地产税终将替代土地财政（本质上是一次性交满70年的地产税）。

从来没有哪个政府能与经济规律抗衡，对于个人的求学、就业、买房、结婚、生育问题，首先是尊重经济规律，完全不必顾虑一时的政策因素，况且政策还多变。