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 微文:【干货】(深圳旧改拿项目绝对干货)深圳市城市更新项目可行性判断核心点

文首300字: 1权利人及五类地1)查清楚合作方或者原业主方是否地主或者项目主,有土地出让手续以土地证权利人为准,未征未转以村股份公司为业主,其他人可以统称为中介或者利益相关体!2) 了解拆迁范围内五类用地是否达到60%,五类用地为:2核查生效法定图则规划城市更新方向要与法定图则规划一致,否则申报会被否决,例如一个工业区要改为商住,首先最新生效的法定图则规划要为商住才可能,如果不是商住,二类三类用途也是不是,基本可以判断这个项目不可能改为商住。3更新范围内的建筑年限一般旧改项目都要求旧改项目使用年限超过15年,否则......(2016-04-16 00:00:37)

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【干货】(深圳旧改拿项目绝对干货)深圳市城市更新项目可行性判断核心点





1权利人及五类地



1)查清楚合作方或者原业主方是否地主或者项目主,有土地出让手续以土地证权利人为准,未征未转以村股份公司为业主,其他人可以统称为中介或者利益相关体!

2) 了解拆迁范围内五类用地是否达到60%,五类用地为:



2核查生效法定图则规划


城市更新方向要与法定图则规划一致,否则申报会被否决,例如一个工业区要改为商住,首先最新生效的法定图则规划要为商住才可能,如果不是商住,二类三类用途也是不是,基本可以判断这个项目不可能改为商住。



3更新范围内的建筑年限


一般旧改项目都要求旧改项目使用年限超过15年,否则你就慢慢等,这里要强调是竣工日期开始算,必须达15年!




4更新意愿



按经验总结,权利人或者股份公司股东超过80%权利人(股份公司股东)同意,一般不会有问题!不具体聊业主自改、股东大会的具体出席率等。



5占地面积要求



原特区内按照8号文拆迁占地要超过三千,原特区外拆迁占地面积要超过一万平方米。



6限高



如果限高要求的高度很矮,给你再多容积率也没有用,一般靠近机场航道和海边要注意限高问题。



7水源保护线、生态控制线和历史风貌保护区等



城市更新项目临近水库要核项目是否在水源保护线范围内,一级基本死了,二级容积率封顶基本在2点零!有文物碉楼地方要注意是否在历史风貌保护区内,一样影响容积率审批,生态保护线范围内的项目基本可以否决了!保证你三年以上,甚至几十年动不了!



8土规核查、农用地和基本农田核查



1)土规是否在允许建设区内,如果在有条件建设区还要土规调整,目前调指标很难,需要十分注意,如果是限制建设区和禁止建设区,这些项目只能把涉及图斑割出去了或者直接否了项目!


2)占用耕地,需要农转用,目前需统一报批,暂时难度不算大!


3) 占用基本农田,只有涉及国家战略层面项目经过国土资源部同意才可以占用基本农田,遇到这种情况只能割出去了,否则也是做不了!



9核查现状密度



按我们实操经验现状容积率超过2点零就要十分注意,贡献完就接近2.5,原特区外一般平均容积率在4.0,这种项目要注意查密度分区和容积率系数!



10核征转地



对于旧村和旧工业厂房未完善手续部分,要核查征转地情况,以免出现国有未出让,只能列入清退范围,等着哭了!

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来源:城市更新网


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