北京探索土地存量盘活工业用地转商用渐成趋势

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🔊 提醒：这是一篇2014年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

停产3年的首钢石景山主厂区目前依然是一块“空地”，此前宣称要在厂区旧址上建设的中国动漫游戏城、中国冶铁历史博物馆，依然难觅踪迹。

不久前，《华夏时报》记者从首钢宣传处一位负责人处了解到，目前厂区改造还在等市里最终规划方案。“旧址改造原则上是市里出一部分资金，首钢出一部分，区里有可能配套部分资金。”该人士称，“但对于首钢这边来说资金不是问题。”

而最近市场流传的北京市将调整工业用地转商用、住宅的政策，为解决工业“空地”问题打开了想象空间。

1月9日，北京市国土局回复《华夏时报》记者采访称，为进一步拓宽自住型商品房用地的供应渠道，盘活存量国有土地，该局会同市国资委、市住房和城乡建设委等部门在土地供应政策上进行了积极的探索，引导市属国有企业主动拿出自有用地建设自住型商品房。

中国土地学会副理事长黄小虎则对本报记者表示，工业用地占比高利用效率低，转用肯定是政策趋势，但各地具体怎么操作，什么时候推出应该由地方决定，不好预测。

政策口子

盘活存量无疑是2013年的一个热词，而这一词语不仅被中央文件和高层领导用于银行信贷、财政资金，也多次用于土地资源利用。

中央城镇化工作会议就明确提出，节约利用土地资源，严控增量，盘活存量。2013年年底，国土资源部下属单位中国土地勘测规划院发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》预测，2014年将会全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。

工业用地成本低、容积率低是众所周知的事实。在率先进入后工业化阶段的北上广深，随着工业比重的下降，重新规划利用工业用地已是无法回避的重要课题。

2013年11月，国家土地督察上海局派出调研组，赴上海自贸区调研其总体情况和土地利用管理情况，主要关注土地利用结构优化的问题。此后媒体从自贸区管委会了解到，在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金后，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。

不久，北京也传出消息，由于土地供应日趋紧张，北京将尝试工业用地转用，通过调节建设用地结构，提升土地利用效率。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对《华夏时报》记者表示，工业用地转商用和住宅，应该是盘活土地存量的题中之义。此前深圳等地也在这方面有所尝试，在理论上这个政策口子已经打开了。

“北京调整政策的空间可能性是比较大的，至于政策口子开多大，取决于政策推进的力度，还有待观察。”陈国强说。

而北京市国土局对本报的答复与此前北京市《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》的口径基本一致。2013年10月出台的上述文件提出，鼓励企事业单位和相关机构在符合规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。

这实际上也是给工业用地转住宅开了一个口子。不过，国土局表示目前没有“工业用地转商用”的相关提法。

如何盘活

对于已经两年未能完成供地计划指标的北京市，2013年无疑是土地供应的一个大年。

据北京市国土资源局发布数据显示，2013年北京土地市场共成交经营性用地140宗、1575公顷(相当于2012年同期的2.5倍)，其中住宅用地1261公顷，商服用地313公顷。2013年全市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较上一年度增加207%。

然而这一供给形势能否持续，是一个大大的问号。

早在“十二五”开局的2011年，国土部就公开定调供地政策：未来的土地供应只会日趋紧张，不会缓解，这将伴随中国城市化、工业化、现代化的全过程。

实际上，从土地计划来看，北京近三年的土地供应总量呈连年下降的趋势，2011年土地供应计划为6500公顷，2012年减为5700公顷，2013年则为5650公顷。

并且土地供应郊区化日益明显。北京中原市场研究部统计数据显示，2008至2011年的4年里，北京居住类土地供应持续向郊区发展，五环外供地占比86.7%。2013年8月前，五环内新增土地供应为零。

陈国强表示，随着城市的发展、更新，原来的功能定位可能不再符合今天的需要，一些地块、物业需要进行重新规划和定位，就必然会涉及土地转变性质的问题。

“对于特大型城市来说，盘活存量有很多文章可作，包括让已经出让的土地及时开发，避免闲置；其次，可以提高土地容积率，还有就是调整土地供应结构允许工业用地变性。”陈国强说。

黄小虎认为，中国的工业用地使用效率非常低，存量工业用地则占城市存量用地的30%至40%之间。发达国家存量工业用地一般在城市存量土地中的占比在15%以下，美国在8%以下。存量工业用地退出将极大提高土地利用效率。

实际上，工业用地采取何种途径转用，也将影响盘活存量的效果。按照现行规定，北京市工业用地要想转为商业或住宅用地，应当由政府变更规划，并收回土地重新进行招拍挂。

而深圳市政府2009年10月通过的《深圳市城市更新办法》，明确规定权利人可作为更新改造的实施主体。也就是说，如果权利人同时具有土地一二级开发资质，改造项目无需由开发商实施，并且，政府鼓励权利人自行改造。

陈国强认为，工业用地转用需不需要经过招拍挂，实际上是土地增值收益分配上的问题。假如政府通过统一收储之后再进行招拍挂，给原权利人相应的补偿之后，政府仍可以从中获取较高的价差，而如果允许原权利人申请转用，成为改造主体，则企业在补缴土地出让金后仍可获利较大。

目前，北京自住型商品房用地政策介于上述二者之间，国有企业利用自有用地建房仍需政府收储再招拍挂，不过招拍挂对象仅限于国有企业之间。

北京市国土局表示，目前正加快推进市政府确定的第一批(7宗)国有企业利用自有用地建设自住型商品房地块的入市交易工作，其中1宗地块已于2013年年底顺利成交，可提供自住型商品房建筑规模约15.63万平米，另有3宗地块正在交易，将于今年1月份成交，可提供自住型商品房规模约55万平方米。

原文来自：新浪网