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 微文:【国际视野】在印度拔地而起的“智慧城市”

文首300字: 点击上方“公众号” 可以订阅哦!  编辑团队作者:Subbu Narayanswamy --a senior partner in McKinsey’s Mumbai office. Abhishek Lodha --the managing director of Lodha Group.译者:郑婕 中山大学岭南学院2015级本科生排版编辑:陈文捷 中山大学地理科学与规划学......(2017-12-14 16:00:54)

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【国际视野】在印度拔地而起的“智慧城市”








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编辑团队

作者:

Subbu Narayanswamy --a senior partner in McKinsey’s Mumbai office. 

Abhishek Lodha --the managing director of Lodha Group.

译者:

郑婕 中山大学岭南学院2015级本科生

排版编辑:

陈文捷 中山大学地理科学与规划学院2014级本科生


原文题目:

Creating a ‘smart city’ from the ground up in India

原文链接:

http://www.mckinsey.com/industries/capital-projects-and-infrastructure/our-insights/creating-a-smart-city-from-the-ground-up-in-india

  


帕拉瓦呈现了一个可能的未来。


Abhishek Lodha是私人持股的Lodha集团的总经理。Lodha集团是印度最大的房地产开发商之一,它现在正在孟买附近建设一座4500英亩的绿地城市帕拉瓦。2010年这座城市开始施工,2014年迎来了它的第一批居民。在和Subbu Narayanswamy(Subbu Narayanswamy是麦肯锡驻孟买的资深合伙人,他主导着公司在房地产领域的全球事务)的访谈中,Podha谈到了印度在房地产业的快速发展以及它对建设印度未来城市的意义。


麦肯锡:你是如何看待印度房地产业的发展的?最好的增长潜力会出现在哪儿?


Abhishek Lodha: 印度位列于世界上增长最快的经济大国之中,但有规划的房地产业却根基不深。任何关于未来10年到15年印度人口以及GDP的增长预测都将自动归功于房地产。没有哪一个经济大国的成长不是得利于房地产的发展。房地产允许财富从资本端积累从而推动了消费周期。当人们变得富有的时候,他们想改善的最重要的事情之一,就是工作和生活的场所。如果印度发展壮大,房地产也会做得很好。但最大的问题是: 印度能实现多快而持续的发展?


虽然现在住宅和商业占据经济增长的最大部分,但是我却在其他领域看到了增长的现象,原因是这里到处缺少良好的供应。零售,酒店管理,教育和医疗保健行业都增长得很快。在接下来的十年里,印度预计会在2.2万亿经济体的基础上翻倍,并且所有的增长行业都需要空间来实现商业交易。



麦肯锡: 对于帕拉瓦这座从零开始建起的城市,你对它有什么愿景吗?


Abhishek Lodha: 对于这样一个绿地城市,你需要一个跨代际多年度的视野。今天我们有34000户居民(约8000户家庭),他们当中百分之七十在半径10千米以内的地方工作。新购房者典型的家庭收入在18000美元到30000美2元之间。帕拉瓦吸引了大批中资产阶级,尽管我们也将会容纳来自各个经济部门的居民。我们希望帕拉瓦到2025年排在世界最宜居城市前50之内。这是一个雄伟的目标,因为到目前为止,没有哪一个印度城市位于前100的名列。我们将会500000位居民居住在帕拉瓦,并且城市内外将会有100000个工作岗位。


麦肯锡: 在印度,关于是否建设新的卫星城市或是修补现有的城市的争论一直持续不断。而你却做到了二者兼得。你经历过了什么?


Abhishek Lodha: 一个最重要的问题是: 人们会选择住哪儿?答案经常是由经济活动和邻近工作岗位来决定的。现存的城市发展并不需要创造新的经济活动。但缺点就是老城市没有太大的可能去重写规则。他们不能对人们的生活和工作经历做出重大的改变。                       

我们不能随意地找到一块土地就开始建造一座新的城市。那样的话,持续发展所需的经济核心将会消失,并且对于私有部门来说重建这样的经济核心将会付出昂贵的代价。帕拉瓦是一个新的城市发展点,而且距离印度经济中心孟买只有25英里。

 

帕拉瓦是通过资金投资建成的,没有收到来自政府的一分卢布。如果我们能构建一个模型使得私营部门能够通过建立卫星城市解决城市化问题,那么很多大城市的问题将会得到解决。



麦肯锡:你在帕拉瓦这个项目中学到了什么呢?

 

Abhishek Lodha:我们最有成就感的一个体验就是居民已经开始真正地关注他们的公共空间以及城市是如何运转的。公共空间的质量以及城市管理决定了一个城市的宜居性或一个经济体的生产效率。所以,即使孟买的基础设施得到修缮并且交通变得平缓畅通,也不能让这个城市成为最好的居住地。


在印度,公共空间并不能得到重视,这是因为它们没有得到很好的管理,或者现有的法律框架使得人们很难维持它们的价值。但是,我们发现帕拉瓦有所不同,这可能可以从古典经济学理论中得到解释。居民知道如果他们的地区能得到有效的管理,那么他们的财产价值将会上升。有两个方法可以提高人们对公共空间的重视,一是人们得到补贴或是赔偿,二是确保他们做出的努力不会被破坏。当这些条件得到满足之后,人们就会努力保护他们的公共空间。


我们管理的同时必须注重市民参与度、透明度和成本效率。让人们为公共空间支付维修费用不是一件容易的事,而且很多人过去也不常用这样的方式。我们认识到我们必须持续不断地阐明维护公共空间的好处。对于居民来说,最重要的就是每天在社区或学校里参与到和运动、艺术、文化相关的活动里。这种基础设施中的软因素是经常为印度城镇化所忽视。



麦肯锡:什么是“智慧城市”?

 

Abhishek Lodha:智慧城市不只关乎科技。这种误解经常让城市在投资建设上注定失败。城市可以通过使用科技进行管理,但是在设计上必须具有愿景。我很喜欢说,如果要让一个地方适合居住,就需要“CCTV”——它们分别指代市民、社区、科技和愿景。可能是因为比起社区和愿景,科技更加具体形象,因此人们在定义一个智慧城市的时候更倾向于强调科技层面的含义。


我们以对智慧城市的典型定义为基础开始建造帕拉瓦。我们使用了5-10-5的概念,即每天所需要的东西应该在5分钟的步程以内,每三到四天所需的东西应该在10分钟的步程以内,每周或每月所需的东西应该在15到20分钟的步程以内。


当根据这个要求去设计整座城市的时候,往往能使多方收益。一旦考虑到人口总数,印度是永远也不能够修建出足够多的道路来解决交通问题。我们所能做的就是设计一座不需要那么多汽车的城市。并且多多步行对人们来说也是一种更加健康的生活方式。

 

麦肯锡:政府对帕拉瓦做出了什么样的反馈?

 

Abhishek Lodha:如果没有政府政策的允许,帕拉瓦是不可能实现的。包括特殊的乡镇政策,它允许开发商获得土地、合理划分区域并在一定时限里搭建基础设施。


在过去的18到24个月里,帕拉瓦已经真正地焕发出生机。我认为政府已经开始思考这其中的意义,但是,从私人企业家精神在未开发地区城市发展中发挥的作用来看,它并没有完全地掌握对城市发展的影响。与此同时,市民对他们的生活方式和被管理模式的期望也将会受到影响。我认为,随着时间的推移,政府将会有所注意,但在目前这个阶段我觉得这还不是一个重要的事项。

 

麦肯锡:从无到有建造出了一座城市,你从中学到的最重要的一件东西是什么?

 

Abhishek Lodha:印度中产阶级对房地产的需求是巨大的。我们需要设计出合适的商业模式来满足这种需求。消费品公司一直在做这样的事情,比如创新、控制成本和提供好的服务。我们也想思索着相似的模式。建造帕拉瓦就像在制造一个价值巨大的消费品。在创新、质量控制和售后服务方面所有适用于消费品公司的也同样适用于这座城市。


值得注意的是,我们所要做的远不止于建造公共设施。我们还必须更快更早地完工,因为市民的期望在不断地上升。建造公共设施或许费用不高,但是它们是一种体贴的体现。市民想要在这座城市找到归属感,也只有当他们在这座城市里拥有与他们紧密相关的东西,他们才真正属于它。

 

最后,如果没有取得城市管理或监管层面的拥护,麻烦事将会接连不断。帕拉瓦城市管理协会,这个被赋予处理这座城市所有运营事务任务的机构,需要继续完善它的职能。这个层面对于城市建造最后的成功否是尤为重要的。


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