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 微文:【城市更新资讯周报】(第十三期2017/12/29)

文首300字: 点击标题下「蓝色微信名」可快速关注一、活动集锦                                     1、汇●项目孵化沙龙系列活动二、行业动态     ......(2018-01-12 16:36:10)

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【城市更新资讯周报】(第十三期2017/12/29)








点击标题下「蓝色微信名」可快速关注


一、活动集锦                                     

1、汇●项目孵化沙龙系列活动


二、行业动态                                     

1、《2017年龙岗区单元计划第五批计划》公告

2、《龙岗区坂田街道石化坂田新村旧住宅区等单元计划》(草案)公示

3、龙岗区宝龙街道同乐万泉片区旧村单元更新意愿公示

4、龙岗区吉华街道吉华工业区单元更新意愿公示

5、《2017年福田区单元计划第二批计划》公告

6、《福田区梅林街道恒利科创园单元规划》公告

7、《福田区梅林街道中粮金帝食品厂区单元规划》公告

8、盐田区沙头角街道恩上村单元规划(草案)公示

9、南山区汉唐街项目实施主体公示

10、罗湖区东晓街道天众塑胶厂单元改造实施主体公示



三、政策速递                                        

1、《深圳市工业区块线管理办法》公开征求意见

2、专家解读《深圳市工业区块线管理办法》(征求意见稿)



一、活动集锦                                        

1、汇●项目孵化沙龙系列活动

2017年12月,深圳市房地产咨询服务有限公司成功进行了“汇●孵化资本合伙人沙龙、孵化事业合伙人(拓展人员)沙龙”活动,而事业合伙人(服务商类)沙龙以及孵化分享沙龙(政府人员类)等一系列活动也正在有序开展进行当中。

在领域中,网率先走在了行业前列,是国内首个门户网站,以推动行业进步,理顺和搭建一个业主、资本、服务商、政府各方互生共赢的桥梁为宗旨。本次系列沙龙更是吸引了众多资本代表和业界精英欢聚一堂,共同进行学习、探讨“项目孵化”模式、设计、实施等各方面过程,为构建领域内最为丰富的生态圈打下了坚实基础。


二、行业动态                                       

1、关于《2017年龙岗区单元计划第五批计划》的公告

《2017年龙岗区单元计划第五批计划》已经区政府批准,现予以公告。      (来源:龙岗区局)

《2017年龙岗区单元计划第五批计划》一览表及附图


编号

辖区

街道

单元名称

申报主体

拟拆除重建用地面积(平方米)

备注

1

龙岗区

南湾街道

立信工业区更新单元

深圳市中意恒尚房地产开发有限公司

119537

① 拟更新方向为新型产业、商业等功能。

② 拟拆除重建用地范围内应落实不少于37506平方米的教育设施用地、文体设施用地、规划道路和公园绿地等公共利益用地。

2、关于《龙岗区坂田街道石化坂田新村旧住宅区等单元计划》(草案)的公示

  《龙岗区坂田街道石化坂田新村旧住宅区等单元计划》(草案)已经龙岗区领导小组2017年第8次工作会议审议通过,依据《深圳市办法实施细则》、《深圳市人民政府关于施行工作改革的决定》(市政府令第288号)和《深圳市龙岗区实施办法》,现将拟定的单元计划(草案)进行网上公示及现场公示。(来源:龙岗区局)

《龙岗区坂田街道石化坂田新村旧住宅区等单元计划》(草案)一览表及附图

街道

单元名称

申报主体

拟拆除重建用地面积(平方米)

备注

坂田街道

石化坂田新村旧住宅区单元

深圳市龙岗局

19706

① 拟更新方向为居住、商业功能。

② 拟拆除重建用地范围内应落实不少于6897平方米的公共利益用地。


南湾街道

上李朗方鑫路工业区单元

深圳市龙成房地产开发有限公司

58370

① 拟更新方向为新型产业功能。

② 拟拆除重建用地范围内应落实不少于17861平方米规划道路用地等公共利益用地。

园山街道

荷坳社区金源工业区单元

深圳市横岗投资股份有限公司

76942.7

① 拟更新方向为新型产业、普通工业功能。

② 拟拆除重建用地范围内应落实不少于11542平方米的公共利益用地。

坪地街道

丁山河片区(DY07)单元

深圳市碧桂衡佳投资有限公司

102316.4

①  拟更新方向为居住、商业功能。

②  拟拆除重建用地范围内应落实不少于51845平方米的公共利益用地。



3、宝龙街道同乐万泉片区旧村单元更新意愿公示

宝龙街道同乐万泉片区旧村单元意向更新范围面积约28.4万平方米。深圳市信义房地产开发有限公司按规定完成了更新单元范围内房屋及其它地上附着物的更新意愿收集,并申请核定更新意愿。根据《深圳市单元规划制定计划申报指引》的规定,我局拟确认该更新单元范围内权利主体的改造意愿,现将权利人、更新意愿和建筑物现状情况进行公示。(来源:龙岗区局)  

更新意愿公示图

4龙岗区吉华街道吉华工业区单元更新意愿公示

吉华街道吉华工业区拟申报更新单元拆除重建范围面积约36258平方米,深圳市城建科技园发展有限公司已完成了该更新单元范围内房屋及其它地上附着物的更新意愿收集,向我局核定更新意愿,根据《深圳市单元规划制定计划申报指引》的规定,我局拟确认该更新单元范围内权利主体的更新意愿,现将权利人、更新意愿和建筑物现状情况进行公示。(来源:龙岗区局)

 更新意愿公示图

5、关于《2017年福田区单元计划第二批计划》的公告

2017年福田区单元计划第二批计划》已经区政府批准,现予以公告。(来源:福田区局)

2017年福田区单元计划第二批计划》一览表 及附图

编号

辖区 

街道

单元名称

申报主体

拟拆除重建用地面积

备注

1

福田区

华富街道

福安小区单元

深圳市福田区华富街道办事处

13137.1平方米

① 拟更新方向为居住、商业功能。 

② 拟拆除重建用地范围内可提供城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于3000平方米。

2

福田区

莲花街道

景田金泰市场单元

深圳市金泰园实业发展有限公司

4755.6平方米

① 拟更新方向为商业功能。 

② 应按小地块政策提供不小于拆除范围用地面积的30%的无偿移交给政府的独立用地,移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外,其余部分按相关规定协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。另按原土地使用权出让合同落实1600平方米绿地。

3

福田区

园岭街道

八卦岭上林苑单元

深业鹏基(集团)有限公司

7980平方米

① 拟更新方向为商业用地; 

② 拟拆除重建用地范围内应按小地块政策提供不小于拆除范围用地面积的30%的无偿移交给政府的独立用地,移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外,其余部分按相关规定协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。 

4

福田区

沙头街道

新光联合制药厂区单元

圳市福田区沙头街道办事处深圳市富通新光房地产开发有限责任公司

23360平方米

① 拟更新方向为居住、商业功能。 

② 拟拆除重建用地范围内应落实不少于6500平方米的教育设施用地。 


6、关于《福田区梅林街道恒利科创园单元规划》的公告

福田区梅林街道恒利科创园单元规划》已经区政府批准,现予以公告。(来源:福田区局)

7、关于《福田区梅林街道中粮金帝食品厂区单元规划》的公告

福田区梅林街道恒利科创园单元规划》已经区政府批准,现予以公告。(来源:福田区局)

8、关于盐田区沙头角街道恩上村单元规划(草案)的公示

盐田区沙头角街道恩上村单元位于盐田区沙头角街道,处于田心东路与恩上路交汇处南侧,东侧为田心小学。本更新单元用地面积27048.3平方米,拆除用地面积27048.3平方米,开发建设用地面积21449.1平方米,计容积率建筑面积147450平方米,其中:住宅108570平方米(含保障房16360平方米),商业、办公及酒店合计16590平方米,商务公寓15590平方米(含人才公寓3120平方米),公共配套设施6700平方米(9班幼儿园3000平方米、社区管理用房300平方米、社区警务室50平方米、便民服务站400平方米、社区老年人日间照料中心750平方米、社区体育活动场地占地1000平方米、公交首末站1200平方米、社区级公共配套用房1000平方米)。(来源:盐田区局

9、南山区局关于汉唐街项目实施主体的公示

汉唐街单元位于南头街道,南山大道以西,北环大道以南,中山公园以东,南头古城以北。该更新单元专项规划已取得市规划主管部门核发的规划批复(深规土﹝2017﹞540号),该更新单元拆除用地面积18995.7平方米,其中开发建设用地面积10354.5平方米。 

  根据申请人提供的证明材料,更新单元拆除范围内包括两宗地,编号分别为T302-0020和T302-0021,土地使用权人为深圳市圣基实业有限公司(以下简称“圣基公司”)。地上共有建筑物8栋,现状测绘总建筑面积17210.62平方米,其中已办理房产登记建筑物面积12211.73平方米,登记权利人为圣基公司。另有无产权登记建筑面积4998.89平方米,其权利主张人亦为圣基公司。 

圣基公司已与万利加置业(深圳)有限公司签订了搬迁安置补偿协议,将其房地产的相关权益转移至万利加公司,形成单一主体。根据《深圳市办法》及《深圳市办法实施细则》等有关规定,拟确认万利加置业(深圳)有限公司为汉唐街单元项目实施主体,现予以公示。(来源:南山区局

10、罗湖区局关于确认东晓街道天众塑胶厂单元改造实施主体的公示

罗湖区东晓街道天众塑胶厂单元项目位于东晓街道布心路北侧,水贝地铁站东北角。目前该项目已获罗湖区人民政府核发的规划批准文件(罗府更新复〔2017〕2号):“拆除用地面积11341.9平方米,其中开发建设用地面积7236.5平方米。”

项目包括三宗地(H408-0017、H408-0030、830019补),拆除范围现状建筑面积14295.12平方米,根据相关单位提供的证明资料,已办理房产登记建筑物面积8829.72平方米,权利人为深圳天众塑胶有限公司。

经核,深圳市新宇宏置业有限公司实施主体确认的申请资料符合《深圳市办法》及《深圳市办法实施细则》等有关规定,拟确认深圳市新宇宏置业有限公司为罗湖区东晓街道天众塑胶厂单元的实施主体,现予以公示。(来源:罗湖区局


三、政策速递                                        

1、 市经贸信息委关于公开征求《深圳市工业区块线管理办法》意见的通知

为进一步加强全市工业用地的保护,规范全市工业区块线管理,保障工业发展空间,根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》(深发〔2016〕8号)和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》(深府〔2016〕80号)等有关规定,我委会同市规划国土部门研究起草了《深圳市工业区块线管理办法》(征求意见稿,见附件),现向社会公开征求意见。欢迎社会各界提出意见(请注明联系方式),并于2018年1月10日前以电子邮件或来函方式向我委反馈。(来源:深圳市经济贸易和信息化委员会)

附件:

深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)

第一章  总则

第一条(目的和依据) 为规范全市工业区块线管理,提高工业用地节约集约利用水平,保障工业发展空间,促进工业转型升级,根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》(深发〔2016〕8号)和《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》(深府〔2016〕80号)等规定,制定本办法。

第二条(定义)  本办法所称工业区块线(以下简称区块线)是指经深圳市人民政府(以下简称市政府)批准公布、范围清晰并附有明确地理座标的工业区块范围线。

本办法所称工业园区包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。

本办法所称工业用地是指位于区块线内的普通工业用地(以下简称M1)或新型产业用地(以下简称M0)。

本办法所称工改工是指工业用地拆除重建后仍作为工业用途的方式。

第三条(适用范围) 区块线的划定和调整、供地和用地、规划建设、产业发展、监督管理等活动,适用本办法。

第四条(基本原则) 按照“统筹管理、刚性约束、引导集聚、提高效益”的原则,加强土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理,稳定工业用地总规模,提高工业用地利用效率。

第五条(管理职责)  市规划国土委牵头全市区块线的日常维护和管理并负责区块线内工业用地供地用地、规划建设、园区改造升级等相关工作。市产业主管部门负责指导区块线的产业准入、产业发展和市级重点产业项目遴选等相关工作。市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。

各区政府、新区管委会负责承担各自辖区内区块线的日常维护、管理和区块线内工业用地及产业项目的监管等相关工作。

 

第二章   划定和调整

第六条(区块线分类) 区块线分一级线和二级线。一级线是保障城市产业长远发展而确定的工业用地管理线,二级线是稳定一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。

第七条(工业用地总规模) 全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里。

第八条(工业用地比例) 全市区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地的面积不得低于区块线总用地面积的60%。

单个区块线内的工业用地面积和以工业为主导方向的发展备用地的面积原则上不低于该区块总用地面积的65%;特殊情况需要调整的,经市规划国土部门批准,可以不低于60%。

第九条(划定程序) 区块线按以下程序划定:

(一)市规划国土部门会同市产业部门研究各区产业定位、确定区块线的划定原则和各区(新区)指标规模;

(二)市规划国土部门会同市产业部门统筹汇总各区(新区)区块线划定方案,形成全市区块线划定方案;

(三)公开征询社会公众意见;

(四)报市政府常务会议审定。

第十条(结果公示) 自市政府批准之日起30日内,由市规划国土部门在市政府网站及主要新闻媒体上公布区块线划定情况。

第十一条(局部调整原则) 因国家、省、市重大基础设施和重大项目建设等需要,并遵循“总体规模不减少、用地布局更合理”的原则,可以对区块线进行局部调整。区块线一级线的局部调整要并做好总量占补平衡的统筹安排;全市和各区区块线一级线占补平衡调整面积总量控制在5%以内。

第十二条(局部调整程序) 区块线的局部调整应当遵循以下程序:

(一)一级线调整:由辖区政府(新区管委会)审议,经征询市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。 

(二)二级线调整:由辖区政府(新区管委会)审批,并报市政府备案。

第十三条(局部调整公示) 区块线调整方案应向社会公示,公示期不少于5个工作日。调整方案自市政府批准或备案之日起30日内,由市规划国土部门在市政府网站及主要新闻媒体上公布。

第十四条(整体评估和修订) 根据全市国民经济和社会发展规划要求,并结合全市工业发展情况,原则上每隔五年由市规划国土部门牵头对全市区块线管理工作进行整体评估,并根据评估结果情况对区块线划定方案进行修订。

 

第三章  供地和用地

第十五条(工业用地用途一) 严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地,除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外,原则上不得作为其他非工业用途。在公共配套条件支撑的情况下,位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内且周围居住用房不足的工业用地,因建设配套人才住房和保障性住房需要,可以调整工业用地用途,但调整的工业用地面积总量控制在10%以内。

鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设且符合规划的合法工业用地进入市场。继受单位提出申请,并通过政府指定的公开交易平台,以挂牌方式公开出(转)让上述土地使用权的,所得收益归该继受单位所有,并免予收取按规定应当缴纳的工业用地地价。

第十六条(工业用地用途二) 区块线内工业用地转型为研发总部类用地的,自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的,房屋不得分割转让。建筑物出租的,承租方不得改变建筑物的用途。

第十七条(工改M0) 严格控制区块线内M1改为M0,原特区外各区(新区)区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内,南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。区块线内M1改为M0的,由各区政府(新区管委会)征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。

第十八条(转让限制) 以出让方式供应的重点产业项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以转让,但应当在重点产业项目遴选方案中明确,未明确的不得转让。

以出让方式供应的一般产业项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以转让,但转让时应当整体转让。

以出让方式供应的项目用地,其建设用地使用权及建筑物依法可以抵押。以租赁方式供应的项目用地,其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。

第十九条(受让方限制) 一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让,受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业,且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于1000平方米,M0的研发用房分割转让面积不低于500平方米。

第二十条(先租后让、租让结合) 大力推进区块线内的工业用地采取先租后让、租让结合的供应方式。

通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权,采取先租后让方式使用土地的,中标人或竞得人与土地供应部门签订的土地出让合同中应分别明确约定租赁期和出让期需缴纳的土地价款、分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。由中标人或竞得人先行承租土地进行建设,产能达到设计生产能力并通过验收且符合土地出让合同约定条件的,再依法办理出让手续;缴清全部土地价款的,可办理不动产权属证书。

通过招标拍卖挂牌方式取得土地使用权,采取租让结合方式使用土地的,厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地可采用出让方式使用土地,出让年限按照深府〔2016〕80号的规定执行;露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他生产配套设施用地,可采用租赁方式使用土地,单次租赁年限不得超过5年。

第二十一条(低效闲置工业用地) 加大区块线内低效闲置工业用地的盘活力度,鼓励对边角地、夹心地等分散低效的工业用地进行整合利用。

第二十二条(工改工) 市规划国土部门要研究制定区块线内工业用地的办法,鼓励区块线内的工业用地原址升级改造。在符合控制性详细规划的前提下,现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,可继续按原用途使用土地,但不得分割转让。

对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的,不再增收土地价款。

工业用地工改工(M1改M1)的,原建项目已竣工投产,并达到相关监管要求,重建项目符合片区产业规划,允许申请拆除重建,不受旧工业区申请拆除重建有关建筑物建成时间原则上应不少于15年的年限限制。

第四章  规划建设

第二十三条(产城融合一) 鼓励单一生产功能的工业园区按照产城融合的思路,并在符合城市规划的前提下,适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设,推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

第二十四条(产城融合二) 鼓励将区块线内工业用地与区块线外其他相邻用地进行整体规划、统一改造。在保持工业用地总面积不减少的前提下,可以合理调整该区块的空间位置。

第二十五条(限制住宅建设) 紧邻一级线工业用地的其他用地,除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外,不得新规划建设居民住宅区。

第二十六条(配套设施建设) 鼓励区块线内工业用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置,严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。改建、扩建工业项目的,其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

第二十七条(旧工园区整合改造) 鼓励各区(新区)选择若干条件相对成熟的旧工业园区,通过依法回收、承租改造、政府回购、股份合作、空间置换等方式,进行连片改造,统一规划建设,为高端制造业、高成长性企业和重大产业项目提供空间保障。

第二十八条(工业园区规划建设标准指引) 市产业主管部门要研究编制工业园区产业发展、建设用地控制标准、智慧园区建设、基础设施建设和配套服务建设等规划建设标准指引,引导各区(新区)建设高质量的新型产业园区。

第二十九条(建筑形态) 工业用地建筑形态应当与产业类型、业态相匹配,禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态。

第三十条(M1的建筑形态规范)  M1以建设生产厂房为主,厂房建筑面积不低于总建筑面积的70%,办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过7%。M1标准厂房原则上首层层高6米、地面荷载不低于1200公斤/平方米,二、三层层高4.5米、楼层荷载不低于800公斤/平方米,四层以上层高4.5米、楼层荷载不低于650公斤/平方米。

第三十一条(M0的建筑形态规范)  M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主,不得用于纯商业办公。厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70%;既有厂房又有研发用房的,厂房(含厂房与研发复合用房)的建筑面积不低于总建筑面积的30%。

第三十二条(M0建筑设计规范) M0产业用房原则上首层层高5.0米、地面荷载不低于800公斤/平方米,二、三层层高4.2米、楼层荷载不低于650公斤/平方米,四层以上层高4.2米、楼层荷载不低于500公斤/平方米,单独设置客梯,至少配备1台载重3吨以上的大型货梯。

M0产业用房不得采用总部办公用房的建筑设计规范,设计单位、施工图审查单位、建设单位在设计、审图和建设时应严格遵守相关规定要求,不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。

第三十三条(类住宅化)  M1和M0不得建成“类住宅化”,禁止将厂房改为公寓,研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内,单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%;M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米,M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。

第三十四条(工业上楼) 支持区块线内建设厂房与研发复合使用的高层工业楼宇模式,引导“高精尖”智能装备、机器人、消费电子与智能终端、医疗器械等先进制造向高层工业楼宇发展。

除机械、传统装备制造类等产业有特殊要求和对安全、消防等有特殊规定的项目外,无行业特殊要求的新建工业项目用地或“工改工”项目,一般应建造多层厂房和高层厂房,但容积率最高不超过4.0;原则上不得建造单层厂房。

第三十五条(名称规范)工业园区及建筑物名称应冠“产业、科技、研发、创意设计”等表明建筑物用途的字样,不得使用“类住宅化”和“类商业化”名称。

 

第五章  产业发展

第三十六条(产业准入管理)市发展改革部门要会同有关部门制定或修订全市产业发展导向目录,各区可以根据市产业发展导向目录制定辖区重点产业发展指导目录。严禁向禁止类工业项目供地,限制发展类产业禁止投资新建项目和简单扩大再生产,只能进行技术改造。

第三十七条(产业规划)各区政府(新区管委会)要制定辖区工业区块的产业发展规划,不符合产业规划的项目不得入驻。“工改工”项目应当编制产业规划,明确产业定位,并符合区块产业发展规划。

第三十八条(产业发展监管) 各区政府(新区管委会)应当加强对工业用地产业发展的监管。对M1和M0,重点监管产业准入条件、产出指标、股权变更等情况;对工业用地转为研发总部用地的,重点监管项目用地方关于纳入本市统计核算的产业规模(营业收入)和在本市形成的地方财力的承诺履行等情况。

第三十九条(重点产业项目遴选) 加强市区重点产业项目遴选的组织工作,确保重点产业和重点企业项目落地。重点产业项目用地出让底价按照评估价的70%确定,其中战略性新兴产业、未来产业和高端制造业出让底价同时适用产业发展导向修正系数。

第四十条(产业集聚) 新建工业产业项目原则上一律进园进区,着力推进战略性新兴产业、未来产业、高端制造业、生产性服务业等产业项目在现有工业园区集中布局。

支持以产业链为纽带,在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目,促进产业集聚发展。

第四十一条(促进新产业新业态发展) 市规划国土部门会同发展改革、经贸信息、科技创新等部门,研究制定有助于新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标。经充分论证,新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的,可仍按工业用途管理。科教用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施,兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%,兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地,按主用途确定供应方式。

 

第六章 监督和管理

第四十二条(地理信息数据库) 市规划国土部门要建立全市区块线的地理信息数据库,并纳入规划“一张图”系统进行动态跟踪与维护,及时更新数据,共享信息。

第四十三条(区块线标示) 市规划国土部门在编制本市土地利用总体规划时,应当明确区块线的布局、范围、坐标和质量要求等,在涉及区块线的片区法定图则修订以及不动产证书登记时应注明区块线一级线或二级线。

第四十四条(用地功能调整审批) 市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的,应当报市政府批准。

第四十五条(登记管理) 按照工业用地全生命周期管理要求,切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记,不得分割办理登记。

按照土地出让合同约定,对工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容,应当在房屋土地登记簿和房地产权证附记栏内予以注记。土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时,应当提供土地出让 人审核同意的意见。

第四十六条(高新园区内区块线管理) 区块线位于高新技术产业园区的,由市科技创新部门依据高新区条例和本办法的有关规定对工业用地进行严格管理。

第四十七条(手续不完备的工业用地改造提升) 划入区块线但用地手续不完备的工业用地进行改造或提升时,仍须按有关规定办理相关手续。其中用地单位进行技术改造、原有厂房翻新等不会新增建设用地的投资项目建设时,在符合建筑质量标准达标等条件的情况下,可由区政府(新区管委会)核准,无需规划许可。 

第四十八条(土壤和地下水地质环境保护) 工业用地出让前,应当进行土壤和地下水地质环境质量检测,相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。

工业用地使用过程中造成严重环境污染的,经环保部门认定,出让人可按照合同约定解除合同,无偿收回建设用地使用权,并按照“谁污染、谁付费”的原则,要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

第四十九条(地下空间基础设施建设)土地出让合同中,应当明确地下建设用地的规划用地性质及地下建筑物水平投影最大占地范围、起始深度、地下总用地面积、地下总建筑面积等内容。超出土地出让合同约定范围的地下建设用地使用权,不属于国有建设用地使用权出让范围,对因社会公共利益需要建设地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程等公共基础设施,土地受让人应当予以配合。

第五十条(主动退出和强制退出) 区块线内企业有土地使用权到期、不符合产业监管要求、自愿或者强制迁出等情形的,由规划国土部门按照协议约定或依法收回土地使用权。

第五十一条(全过程监管) 加强项目在土地使用期限内全过程动态管理,将工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、本地就业等要求,纳入土地出让合同,通过土地核验、定期评估、诚信管理等,实施全过程监管。

第五十二条(工业用地利用绩效评估) 建立全市工业用地利用绩效评估制度,分别在项目建成投产、达产后每隔5年、出让年期到期前1年等阶段,由区政府(新区管委会)组织对产业发展监管协议约定事项的履行情况进行核查,并根据履约核查情况依法依约处理。

第五十三条(推进企业诚信体系建设) 规划国土部门要建立健全全市土地市场诚信体系,将工业用地交易活动当事人资质资格、信用奖惩、项目审批和违法违规处罚等信息通过全市政务信息资源交换平台向社会公开发布,并依法限制或禁止被列入经营异常名录、严重违法失信名单的企业参与工业用地招拍挂有关活动。

第五十四条(执法监察一) 强化工业用地用途管制,对工业用地擅自改变用途的,责令限期改正,恢复工业用途。违法情节严重,在规定期限内未完成整改的,出让人可按照约定解除出让合同,无偿收回工业用地使用权。

第五十五条(执法监察二) 市规划国土部门、各区政府和新区管委会应当加强对区块线内用地建设活动的监察工作。被检查的单位和个人应如实提供有关资料,不得以任何理由拒绝。 

 

第七章    附则

第五十六条 本办法规定有关部门应当出台管理办法、实施细则、操作规程等事项的,有关部门应当自本办法施行之日起3个月内出台。

第五十七条 物流用地参照本办法执行。

第五十八条 本办法自2018年  月  日起施行,有效期五年。

2、 《深圳市工业区块线管理办法》(征求意见稿)-专家解读

近日,市经贸信息委发布《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》(下称《管理办法》),对工业区块线的目的和依据、定义、适用范围、基本原则、管理职责等进行了详细说明。该份文件业内称之为史上最严工改政策。企业希望通过工改之名,行房地产售卖之实的渠道被斩断。从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管工改工。

对此,深圳市房地产咨询服务有限公司、网总经理宋留强提出以下看法:

从此次工改工的新政来看,政策转变快、力度大,对工改市场影非常大。

一、细节方面,无论是从分隔面积、建筑面积上都提出了更高的要求,以及土地出让自持面积有所提高,对类住宅也做出了明确限制。政策从去年到今年陆续出台不少,但这次是全市的政策力度更大。

二、这次政策导向的转变,是回归到工改工的本意-先做产业再做空间,来推动经济发展。未来工改工项目要由产业来主导,根据产业来塑造产业所需要的空间。

这将意味着开发商以前的玩法玩不了,从市场化的角度来讲,开发商主要是建造空间,以销售型为主的物业销售,短周期、快周期获取收益,在这个政策之下,未来开发商也必须要运营产业,不然没法操作。

三、新兴中间服务业态的崛起。

产业必须要有空间,开发商没有产业背景项目就做不了,产业的人若不懂建筑做起来也非常困难,尤其是工改工的项目,对地块分复杂的分配和分隔要求非常高。因此产业运营者和开发商建造者要紧密结合,缺一不可。这样会衍生出来“泛开发商”的概念,带来开发商角色的转变。产业要落到存量土地上去,会出现大量新兴的形态,将来会有很多新的中间环节角色出现。中间环节会萌发出许多服务业态,来链接产业和开发商。

未来,工改工项目的社会分工越来越细,空间建造技术会越来越成熟,对层高、开间面积、设计的要求越来越精准;对人员要求会越来越综合。






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