东莞市城乡规划局解读《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》

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为进一步规范东莞市新型产业用地管理，建立一套适应新型产业加快发展的管理机制，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，近日，东莞正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（以下简称《办法》）。9月13日，东莞市城乡规划局对《办法》的导向、思路及相关主要条款作出解读。

什么是新型产业用地?

新型产业用地（M0）是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5 产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

鼓励自持开发、规模开发、“工改M0”

新型产业用地（M0）是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。

《办法》坚持产业导向，鼓励自持开发。设置了开发主体准入认定，鼓励有产业平台运营经验、自持比例高的企业进行开发，从地价等方面给予政策倾斜；对于有分割转让需求的企业，从税收贡献、二次转让收益上缴、履约监管等方面设定刚性条件。坚持新型产业用地（M0）配套用房不得分割转让的政策导向，明确产业用房分割转让的比例不得高于49%，防止新型产业用地（M0）项目出现房地产化倾向。

坚持品质导向，鼓励规模开发。《办法》支持以产业链为纽带集中布局新产业，打造功能复合、设施共享，适宜创业、生活、交流的新型产业社区。鼓励成规模、高品质开发，可分割M0要求用地面积在50亩及以上；用地面积少于50亩的仅限企业自用，不可分割。支持新型产业项目统一规划、功能适当混合，打造产城人融合发展的城市综合体。

坚持规划导向，鼓励先行先试。为充分把握广深科技创新走廊建设和周边先进城市创新要素外溢窗口期的机遇，《办法》明确优先在广深科技创新走廊、广深高速公路两侧、市镇联合重点招商区域、市区和临深片区进行先试先行，待条件成熟后再向全市铺开。

坚持集约导向，鼓励“工改M0”。重点聚焦传统工业区功能单一、配套不完善和“工改工”市场动力不足的问题，将M0用地作为全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器，支持旧工业园活化更新，引导传统制造业转型升级。

鼓励较高强度开发，可设置小型商业

在新型产业用地的布局上，《办法》规定，交通便捷、配套完善的区域是首选，市级和镇级核心区内不布局M0；为保障普通制造业发展空间，各园区、镇街工业保护线内新型产业用地（M0）总量不超过辖区工业保护线总规模的10%，市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区可适当提高比例；鼓励成片、规模开发，提高开发档次和配套服务，同时兼顾中小企业自用型总部建设的需求。

在规划设计创新方面，《办法》鼓励较高强度开发，规定容积率原则上大于3.0、不超过5.0，较现有普通工业用地有了大幅提高，又与商业办公用地形成级差，以减少对商业办公市场的冲击。建筑设计方面，充分考虑新业态的使用需求，规定研发设计用房允许参照办公建筑进行设计，配套宿舍允许参照公租房标准进行设计。配套设施方面，支持打造配套完善的产业社区，明确可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设施，但不得建设大型商场等，以满足入驻企业和员工的日常配套需求。

在地价计算标准上，经测算，不可分割转让的新型产业用地出让底价约为普通工业用地的1.2-2.0倍（与容积率挂钩）；可分割转让的新型产业用地地价，分割转让比例越大，地价越高，以招引有实力的开发主体、鼓励更多地自持。同时支持“工改M0”，“工改M0”项目补缴土地出让金给予折半优惠。

《办法》还支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。在符合城市规划布局原则的前提下，可在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。