陈劲松：我们凭什么规划未来？

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30年前，我读了一本书叫《仅次于总统的职位》，因此进入了销售行业。然后信心满满，赶上了这几十年突飞猛进的发展。

在房地产销售行业才发现，其实我离开了一个“仅次于上帝的行业”，那就是设计。

在我们这些“仅次于总统职业”的人和“仅次于上帝职业”的人们共同的努力下，中国城市走到了今天。

回想过去30年，我们有过巨大的判断失误吗？如果有，是什么？为什么？

——扪心自问，即使最专业的人，在当时都无法想象中国的城市化能达到今天的发展水平。而目前，我国房地产限价的城市屈指可数，限跌的城市越来越多，即便是深圳和上海，市场实质上已经放开；二线城市，比如重庆的平均空置率达到40%以上。

以后的30年还会发生什么？现在的我们，又凭什么能够规划未来？

01、我们为什么判断失误？

用什么理论都解释不了中国这么快的发展。在实践检验一切的面前，过去我们只有一个理论就是“猫论”，我们的城市就是这样发展起来的：没有理论，只有目标。

中国社会拥有人类历史上绝无仅有的组织结构，是高度组织化的国家；政府经纪人之间存在竞争和比较，既服从高度组织，同时又是绝对经济利益最大的代表，代表全体人民；我们是问题推动型的社会，沉淀重资产，不考虑回报，在全球没有先例；复利效用，稳定压倒一切；城市分级网络，呈现腹地纵深；市场＞效率＞技术，不断产生激励和循环效应......

我们这一代人在“仅次于上帝的人”的设计+“仅次于总统的人”的推销+政府经纪人的努力下，也不断产生激励和循环效应，以至于什么理论在这个面前通通无效，就走到了今天。

02、这套发展逻辑的边界在哪儿？

发展逻辑的边界涉及到三方面，

即人口边界、杠杆的边界、地方政府边界。

第一方面 人口的边界

首先，中国已经达到了62%的城市化率，非农人口占就业人口比重已经超过70%。从这个角度来讲，中国的城市化，尤其是三四线非都市圈的城市化已经基本成型。

其次，人口流动是结构问题不是总量问题，有些城市净流入，有些城市净流出。

再次，农民工不再回到农村，那么他们将在哪儿生活又如何能够安顿下来？

这三大人口问题，都不再是以前的做法能够解决的。

第二方面 杠杆的边界

中国房地产商的杠杆，不是财报上体现的那么简单，实际上是加了三重杠杆。

首先是财务杠杆，比如从银行贷款；

其次是经营杠杆，比如拖欠设计费，施工单位垫资后拿不到钱，房产销售拿不到钱；

再者是表外杠杆，即明股实债，投资项目的股份实际上是预期回报。

我们就这样加到了宇宙级的杠杆，三重杠杆实际上是加速器，房价上涨杠杆就加速。它的边界是当房价不涨甚至下跌时，杠杆变成双刃剑，反过来碾压，爆仓爆雷。

第三方面 地方政府的边界

在这一时期，地方财政面临着“如果不卖地，是否还能够收支平衡”的边界，此时，市场购买力就显得极其重要。目前居民杠杆（居民家庭负债与居民家庭可支配收入之间的比率）成为仅剩的未来的房地产的购买力。现在全国平均居民杠杆53%，其中，?深圳年轻人平均的杠杆100%，超越一切新兴国家，仅次于发达国家，已经达到了一个硬边界。

当达到边界的时候，过去的发展逻辑会变吗？我认为会。

03、三十年为一世而道更

以前的逻辑是“炒“的逻辑：提出概念?确立规划?调整定位?土地出让。通过规划杠杆+金融杠杆+基建杠杆+政策杠杆，完成新区建设，实现规划设想。

而现在，在“房住不炒、结构转型”的逻辑下，我们在价值观上应该开始有一个根本性的扭转了，要活在当下。

图源：深圳市城市管理和综合执法局

过去的所谓价值是基于交换价值，基于规划、基于未来如何“打造”，忍辱负重都是为了辉煌未来，因为“明天会更好”。当设计还在考虑政府未来的交换价值、没有关注到当下每个人的便利的时候，就不会关注到在实际生活中设计的具体问题。

现在，我们反而要开始关注这个城市的阶层分布和城市流动带来的新需求，不再基于交换价值而是基于使用价值。回归到个人的需求，考虑企业、业主、租户、住户和游客等的价值……从生活成本和综合收益等方面考量。如此一来，规划和设计可以完善的东西太多了。

当我们不仅站在城市管理者的角度，也站在企业、业主、住户、游客，甚至站在生态的角度计算成本与收益时，也许深圳就真的走在了全国的前列，就是先行示范的意义。

04、再生级的城市基本动力

深圳走到今天，城市再升级的基本动力是科技和现代服务业。都市化的核心就是“人”，人群的变化需要城市的全面升级。

这里的人群无居不业，工作方式需要高密度协同，金融业需要真正的场景资源和高品质服务。深圳想要达到先行示范，就一定要满足这些国际化、家庭化、年轻化、个性化、流动化人群的多元需求，成为国际友好型、儿童友好型、青春友好型、艺术友好型、租客友好型、低收入人群友好型的城市。

站在未来，我们一定要抛弃目前的价值标准和系统。在当前成本已经很高的时候，最重要的是通过不断地再设计、不断地再规划、不断地再更新、不断地把人真正的需求做到位。如果能做到，我认为我们还能继续往前再走一步，而这一步，才是中国完全实现城市化的最关键的那一步。

注：城Plus根据世联地产董事长陈劲松先生12月在“第二届深圳城市设计论坛”上的演讲整理。