田宝江：关于开放小区的几点看法

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🔊 提醒：这是一篇2016年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

本文来自：微信公众号 tjcaup，同济规划设计研究院，原文在杂志《T+城市》，欢迎大家购买。

2月21日，国务院发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出：以后原则上不再建封闭小区，现有的小区也要逐步开放，实现小区内部道路公共化，优化道路交通布局。这个提法引起了广泛的讨论和争议。就此问题，我想谈几点个人的看法：

关于物权

整个指导意见全文近8000字，阐述了很多比开放小区更重大的战略问题和原则，为什么唯独这条意见引起了如此大的反响呢？我看，归根到底是人们的法律意识和维权意识大大加强了，感觉到自己的切身利益可能会受到影响或侵害，因此才如此关注！

按照《物权法》的规定，小区的道路等公共设施归小区全体业主共有，算入公摊面积，是业主花钱购买的，属于半私有财产，政府突然出台这样一个政策，要大家把小区道路拿出来“充公”，人们当然会不满和质疑。虽然最高法迅速就这个问题进行了解释和沟通，但仍未能完全打消大家的疑虑。

关于尺度

在我看来，这个意见的初衷是好的，旨在提高城市路网密度，倡导小街坊开发。因为我们城市中的确有很多大尺度的封闭式机关大院和居住区，成为城市中的孤岛和独立王国，割裂了城市道路系统的完整性，形成了很多断头路和丁字路，造成了交通拥堵。有必要将此类大尺度的封闭社区打开，将城市道路引入，疏通被割裂的道路系统，缓解交通，这样做是非常必要的。

但问题的关键并不在于小区是否封闭，问题的关键在于小区的尺度：如果小区本身尺度已经很小，周围被城市支（小）路所围合，则封闭式管理是完全可以的。这种“小封闭、大开放”的模式本就是我们在规划设计实践中十分倡导的。

这个指导意见之所以引起争议的根本原因就在于，它没有说清楚到底怎样尺度的小区应该开放，给人的感觉是所有已建的小区将来都要拆掉围墙变为开放式，这也是该文件不够严密的地方。

另一方面，大型的封闭式居住区、机关大院等，其形成有复杂的历史和现实的原因。地块的大小是通过道路来划分的，而这种划分是在城市总体规划、控制性详细规划中确定的，到了小区层面已经是划分好的地块了，如果尺度划的过大则是上位规划和土地出让时造成的问题，不是小区自己造成的，因此，不能城市有病让小区来吃药，而应从整体上、根本上去解决问题，即在总体规划和控规层面，贯彻密路网、小街坊的原则，通过加密路网把地块划小，这样才是问题的解决之道。

关于街区制

很多人说，国外小区都是开放式的，为什么我们不可以？实际上，国外也不是完全否定封闭式小区，美国近年来建设的小区也有封闭式的。如前面所说，问题的关键不在于是否封闭，而是在于小区的尺度。小区开放是个综合的系统工程，要考虑治安环境、交通设施、交通参与者的守法意识、小区公共设施和公共空间的配套等一系列问题。在我国目前现有条件下，如果不周密考虑这些相关因素，一下把小区打开，很可能会带来安全、交通、噪音、私密性破坏等很多问题，所以一定要非常慎重，不能一窝蜂、一刀切。

另一方面，街区制也并非没有缺点，道路面积增加也意味着其他用地的减少；密路网带来的道路交叉口增加处理不好也会影响交通的顺畅；开放式小区对安全、管理等提出更高要求。同时要看到，封闭式小区内部的公共设施是开发商投资建设，进而通过房价分摊到了业主头上，这实际上减少了政府在建设初期的投入，如果采用街区制，政府的投入必定增加；另一方面，封闭小区的很多管理和服务工作由物业公司承担，如果采用开放式小区，政府管理和服务的范围必然要向下延伸，政府的管理和服务的压力和负担也更大。

所以说，小区制、街区制各有利弊，要根据不同城市不同地段的实际情况，因地制宜进行采用，而不能笼统地进行一刀切式的改造。

本文来自：微信公众号 tjcaup，同济规划设计研究院