中东和亚洲地区在“摩天大楼指数”中占据主导地位

过去，美国的帝国大厦以其381米的高度成为纽约天际线中一道亮丽的风景线，并在将近40年的时间里一直雄踞世界摩天大楼之首。如今，随着人类进入所谓的“超高”和“特超高”建筑（高度分别指超过300米和600米的建筑）时代，帝国大厦也已相形见绌。

“过去，12层以上高层建筑的数量是衡量一个城市的重要指标，如今这一高度早已过时，高层建筑现已成为各个城市和国家的象征。”仲量联行亚太区物业与资产管理部首席运营官兼总监Albert Ovidi表示：“过去，帝国大厦曾是世界地标性建筑，人们纷纷去那里参观。如今，迪拜的哈利法塔（Burj Khalifa）（828米高）已经取而代之。”

目前，中东和亚洲地区在“摩天大楼指数”中占据主导地位。仅在中国，高度超过300米的在建摩天大楼数量逾67座，在全球居于首位。不过，这是近期才出现的现象。全世界2/3的现有摩天大楼建成时间不到10年，此外还有100多座摩天大楼在建。不过近来，垂直交通（vertical travel）作为一个明显的限制性因素开始制约建筑高度的飞速增长。

夭折的世界第一高楼——长沙“天空城市”

位于中国湖南省会长沙的开发项目——“天空城市”，正如其名：它是一座天空中的城市，这一项目包括学校、医院、商场、住宅，甚至还有公园和花园等。但这一项目很快因没有完成相关法定的报建手续，被有关部门叫停。据知情人士透露，世界第一高楼，尽管是企业投资，但项目建设难度较大，其可建度、安全性能、能源环保等方面均需要进行科学论证和相关审批，但目前并没有到省、市等相关部门进行报建手续和相关行政许可。

仲量联行称，“天空城市”项目一旦按照其最初所规划的那样竣工后，其高度将超过哈利法塔10米，成为世界第一高楼。同时，该项目也可能成为“建造速度最快”的摩天大楼。开发商计划采用具有开创性的预制建造技术，这一技术的应用可能推动建筑行业的彻底变革。

对于一座国际知名度并不高的中国城市——长沙，该项目显然吸引了人们的注意。该项目还可能标志着摩天大楼建造周期的根本改变，如果超快建造摩天大楼的模式被证明切实可行，其它开发商也将如法炮制。

对于全球范围内的房地产业内外人士来说，建筑施工速度的日益加快以及建筑材料及结构的不断变革，将对他们产生深远的影响。随着当今技术的持续发展，这一发展趋势究竟能走多远，我们将拭目以待。但是，人们在垂直村落中的工作和生活方式正发生巨大的转变，这一点已然成为现实。

综合性用途的“垂直村落”

对于投资者来说，当今的摩天大楼提出了一个全新的经济命题。

“随着建筑物越来越高，它们正变成所谓的‘垂直村落’——如今，绝大部分的超高建筑物均为多用途建筑，包括酒店、办公楼、住宅以及商场，” 仲量联行大中华区战略咨询部总监高格翰表示。

过去几年间，摩天大楼主要由机构投资者持有，并且整栋作为办公楼使用，如台北101和吉隆坡的双子塔等。10年前，在全球10大摩天大楼中，有9座大楼为纯办公楼。不过，这一状况发生了重大转变：在过去十年间竣工的世界10大摩天大楼中，有8座大楼目前用作办公楼、公寓和酒店等综合用途。这一发展趋势至今仍没有减弱的迹象，几乎所有在建的摩天大楼均规划用于综合性用途。

高格翰表示：“此类大型项目的融资往往构成巨大的挑战，但综合性用途项目可以使其风险分散到不同业主，许多超高层楼宇目前包含大量的住宅，而这一类物业甚至可以在动工前即可展开预售。”

尽管超高建筑造价不菲，但它们往往可以为周边地区带来附加值。例如，哈利法塔（Burj Khalifa）带动了整个迪拜市中心区的发展，足不出户便可尽享世界最高建筑带来的无与伦比的视觉冲击——这绝对是一个很好的卖点。

地标性建筑的管理难题

除了明显的“轰动效应”外，超高和特超高建筑本身也会面临一系列独特的挑战，如人群管理等。

哈利法塔（Burj Khalifa）可容纳35000人，这一人数相当于列支敦士登的国家总人口数。

“如果你去一个普通的高层建筑，有一些不愉快的经历，但很可能这并不会引起太多的关注，你今后还会再去的。但是，特超高建筑的情况就可能完全不同了，地标性建筑总会引起人们的格外关注” Ovidi表示，楼宇管理者必须在此类管理方面拥有丰富的经验。对管理水平的要求不再是一个普通的本地足球联赛，而是世界杯级别的管理水准。

安全问题也是9.11事件后全球摩天大楼所面临的另一重大问题。高格翰表示，人员疏散、垂直交通以及高空作业面临诸多挑战。外墙清洗也是另外一项很大的成本。比如，要彻底清洗哈利法塔的外墙玻璃，需要36名工人耗费3个多月的时间。

尽管存在各种限制，但世界各地的摩天大楼仍如雨后春笋般拔地而起。沙特阿拉伯吉达王国塔（Kingdom Tower in Jeddah）的高度预计将在2018年突破1000米大关，人类的摩天大楼建造工程技术将被推至极限。

尽管这是对建筑艺术的渴求，但高格翰认为，对“超高建筑”的过度追求也会引起一些问题：“是不是从1000米高的摩天大楼往下看，比从300米高的高层建筑往下看的景色更美？面对如此多的垂直村落，是不是还有人愿意再回到地面上生活？”

在越来越“高”的未来，人们或许会开始怀念起在地面上的日子