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深圳规划院:土地整备利益统筹配套政策解读——深规土〔2018〕859号文

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引言:2018年11月15日,深圳市规划和国土资源委员会印发了《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》(深规土〔2018〕859号文,以下简称“859号文”),文件深化了土地整备项目土地信息核查规则、明确了现状容积率核算相关规则,规定了土地信息核查和现状容积率核算程序及相关部门职责。

关于土地信息核查

859号文之前对于土地信息核查的指导文件是《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》(深规土〔2016〕193号文,以下简称“193号文”),相对于193号文,859号文对土地信息核查进行了三项深化。

(一)土地整备规划建设用地认定条件扩大

(二)对合法用地认定中取得农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书的土地认定范围扩大

(三)对合法用地认定中旧屋村认定依据变化

关于现状容积率核算

《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6 号,以下简称“6号文”)首次提出留用土地规模与项目范围内现状容积率有关,然而文件内没有提出相应的现状容积率涉及各面积概念的规定,859号文对6号文第六条现状容积率计算中涉及的现状建筑面积和规划建设用地面积进行了详细说明。

(一)现状建筑面积

指土地整备利益统筹项目中扣除合法用地后的未完善征(转)地补偿手续用地范围内的建筑物建筑面积。

根据我市房屋建筑面积测绘技术相关规范计算的建筑面积计入现状建筑面积,具体数值应以测绘查丈报告为准。

已纳入土地整备计划的土地整备利益统筹项目,因政府工程项目建设需要将范围内现状建筑物先行拆除移交政府的,经区政府同意后依据拆除前的相关测绘数据确认现状建筑面积。

现状建筑面积不包括:

1.项目实施范围内已做出行政处罚决定但尚未执行的建筑面积;2.按《深圳市临时用地和临时建筑管理规定》批准的建筑面积;3.构筑物。

(二)整备规划建设用地

指土地整备利益统筹项目中扣除合法用地后的规划建设用地。即:

解读:在核算现状建筑面积和规划建设用地面积时都扣除了合法用地,因为6号文规定合法用地面积按照1:1等面积核算留用土地指标,避免重复计算导致合法用地指标溢出。

关于相关部门核查程序

859号文规定了土地信息核查和现状容积率核算程序及相关部门职责。

(一)规划国土主管部门派出机构

(二)辖区规划土地监察部门

1.提供项目实施范围内建筑物行政处罚记录及执行情况;2.提供土地整备项目范围内涉及的农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书用地面积、处理时间清单;3.提供相应建筑物分布图(CAD 格式)。

(三)辖区不动产登记部门

协助核查土地整备项目范围内不动产登记信息。

项目实施单位将项目范围内的土地信息及现状容积率等相关内容纳入土地整备项目实施方案后一并报区政府审批。实施方案审批通过后,由区土地整备机构将土地信息及现状容积率等相关内容与实施方案一并公告,公告时间为30个自然日。

解读:859号文规定土地信息及现状容积率等相关内容须作为实施方案的组成部分经区政府审批通过,并由区土地整备机构公告,保障了相关内容的规范性和公开性。

结论

可以看出,859号文是对193号文中土地信息核查的深化与细化,是对6号文中现状建筑面积与规划建设用地面积的定义与明确。也说明土地整备利益统筹作为深圳市新型土地二次开发模式,在实施中不断摸索前进,已经逐步开始完善相关配套政策,土地整备利益统筹工作会更趋成熟。

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