城市衰退与城市住房供给

城市衰退与城市住房供给：Urban Decline and Durable Housing

（图片来自于网络，http://jx.fccs.com/news/html）

城市衰退和城市增长是城市发展的两种状态，那么城市衰退和城市增长的机制有何不同？Edward L. Glaeser 和Joseph Gyourko发表于2005年“Journal of Political Economy”的“Urban Decline and Durable Housing”一文讨论了这一问题。文章提出，要考察城市衰退的原因，离不开对住房这一耐用品的分析，也正是因为住房这一耐用品具有“建成快、消失慢”的特点，才导致城市衰退和增长机制的不同。

作者认为，当房价高于房屋的建造成本，房屋的储备是富有弹性的，即房价上升一点，房屋的建造量会大幅增加；当房价低于房屋的建造成本，新建造的房屋数量为0且房屋储备完全无弹性。

如图所示，当城市生产率的下降，导致人口的流失，使住房需求可能由D下降至D1，引起房价的急剧下跌，导致城市衰退；而经济的正向冲击，虽然有可能使人口重新回归，住房供给相应增加，但由于高价格弹性，房价上涨将非常缓慢。住房的这一特性是理解城市衰退特征的关键。

作者随后建立了一个城市衰退模型，并逐步引入冲击变量、两期变量和技能水平不同的劳动力变量。模型的结论暗示如下几点与城市衰退相关的现象：（1）城市的增长要比衰退快得多；（2）城市衰退具有持续性；（3）正向冲击(positive shocks)导致城市人口增长的幅度大于房价上涨的幅度；（4）负向冲击(negative shocks)导致房价下跌的幅度大于人口减少的幅度。

最后，作者选取了1970年人口超过3万的321个城市，利用它们在1970年-1990年的数据进行实证检验，发现模型结论与经验事实非常一致。同时，文章考证，321个城市中，大部分城市的房价低于房屋的建造成本，预示着城市处于衰退的过程中。最后，作者担忧地指出，低价住房暗示城市生产率下降导致高技能劳动力的流失，而在衰退城市中低技能劳动力的集聚，对于城市发展的未来无疑是雪上加霜。

Abstract：

Urban decline is not the mirror image of growth, and durable housing is the primary reason the nature of decline is so different. This paper presents a model of urban decline with durable housing and verifies these implications of the model: (1) city growth rates are skewed so that cities grow more quickly than they decline; (2) urban decline is highly persistent; (3) positive shocks increase population more than they increase housing prices; (4) negative shocks decrease housing prices more than they decrease population; (5) if housing prices are below construction costs, then the city declines; and (6) the combination of cheap housing and weak labor demand attracts individuals with low levels of human capital to declining cities.

参考文献：

Glaeser E L, Gyourko J. Urban Decline and Durable Housing[J]. Journal of Political Economy, 2005, 113(2): 345.

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