福州RBD，烟台山万科九里商务中心

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福州RBD，烟台山万科九里商务中心

烟台山历史风貌保护区意向效果图

近日，福州城乡规划局官网上批复了最新建设用地规划许可证，其中万科地产烟台山旧改地块备案名称首次披露，为万科九里商务中心。

根据公示结果，该项目建设单位为万科旗下福州市万滨房地产有限公司，项目地址位于仓山区仓前路南侧，梅坞路西侧，烟台山历史风貌区，总用地面积为83098.5㎡。

备案名称定为“万科九里商务中心”

万科15.82亿元竞得烟台山地块

2015年10月9日上午，在福州市国土资源局第十一次公开出让上，万科地产以15.82亿元底价竞得宗地2015-30号烟台山历史风貌区改造地块，楼面价达到15230元/㎡。

宗地2015-30号位于仓前路南侧、梅坞路西侧的烟台山历史风貌区改造地块，土地面积83099平方米（合124.65亩，含东北角公园绿地约2300平方米）。土地用途是商服用地、公共管理与公共服务用地（公园绿地），起始价15.82亿元。该地块建筑总高度不超过20米，建筑以三层为主（局部四层），部分新建建筑高度根据地形的变化可达到五层。

竞得人应另行出资不少于8000万元，按照市政府审定的规划建设方案进行烟台山公园的景区改造，包括项目周边的配套市政路网、绿化、管网以及配套用房（建筑面积约3000平方米）等项目，在土地出让后三年内建成并移交市政府指定单位，并对市民开放使用。

29处文物登记点由竞得人修复，最低修缮价格不低于3500元/平方米。

地块示意图

据悉，此次烟台山地块并非第一次出让，早在2015年年初，因规划设计需要，原定于01月30日挂牌出让的宗地2015-01号(仓山区烟台山历史风貌区改造地块)顺延至2月13日上午10：00。据蓝房网当天在福州行政服务中心发回的报道，宗地2015-01号地块由于无人报名竞买而流拍。来自福州业内的说法是，这与起拍价过高不无关系，据悉，当时起始价为16.12亿元。

项目将打造烟台山RBD景区

烟台山历史风貌保护区意向效果图（来源：福州城市发展）

据悉，《仓山区旅游总体规划（2016-2030年）》近日通过专家评审。根据规划，未来，仓山将打造成为集观光、休闲、体验、会展、度假为一体的江河岛屿型全域5A级景区。【相关阅读：仓山区旅游总体规划曝光拟打造"一心一环八区"】

其中烟台山RBD（休闲商务区）景区将成为仓山旅游八区的重点之一，据蓝房网记者了解，福州烟台山预计投资60亿元，修复54处近现代优秀历史建筑，将修复改造成“万国建筑博览会”，开发建设历史风貌区，通过项目建设集中展现仓山区近代商埠风貌和历史风貌。

烟台山将打造福州新名片

同时，景区将规划利用“山、江、岛、林”多元自然景观和“洋房、教堂、泛船浦、洋行、领事馆”等多元文化景观，打造福州亲水休闲新高地（RBD）。

延伸阅读RBD的基本定义

RBD是英文的缩写，“休闲商务区”等。根据StephenL. J. Smith（1990）（《游憩与闲暇研究的概念词典》（Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies）），RBD的定义为：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的，因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。

国外对RBD的研究综述

RBD的研究时间并不长。1958年，Barret深化对滨海旅游地的分析，认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商业各项旅游设施趋向于集中布局，并具有明显向中心区集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用于旅游、游憩的研究中。

1970年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，用之描述这类旅游地的结构和功能特性。他们给RBD的定义是：所谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。

随后，V. Taylor（1975）用宾馆及其他旅游接待设施，如咖啡店、古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例，把上述设施的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区，在地图上表示出来，得到RBD是一长条形，游憩活动主要集中在海滨，其后的边缘区主要为旅游接待设施，特别是提供餐饮服务的寄宿处。这是早期对RBD的研究。

80年代末90年代初，学者们开始真正重视城市旅游问题，RBD的含义也扩展到城市旅游研究中，并试图以此解释城市里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。Pearce（1989）对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论，而Meyer－Arendt（1990）则把这一理论运用到墨西哥湾海湾滨海旅游胜地作个案研究，提出了“T”型RBD空间模型，对理论有所补充。R. W. Bulter（1991）在研究加拿大西埃德蒙顿特购物中心（West Edmonton Mall，WEN）的旅游与购物的关系时也使用了这一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要，像WEN这样一座世界最大的超大型购物中心，应该被视为旅游吸引物，它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。

Show & Williams（1994）从分析城市在旅游业中的重要性入手，认为城市在空间和功能上集中了各种设施与吸引物，布局于最能满足旅游者与当地居民需要的地点上，形成RBD。

Getz（1993）提出了与众不同的旅游商务区（TBD，Tourism Business District）的概念。它与RBD相对应，与RBD有联系但又有不同之处。Getz认为，所谓TBD是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域与城市中心商务区（CBD， Central Business District）相毗邻，在一些古老的城市，特别是一些欧洲城市，TBD和CBD通常是重合地，分布在老街道内。由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。

国内对RBD的研究情况

在国内学术界，保继刚（1995）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念，并预见它可能成为新的城市功能区。此外，保继刚、古诗韵（1998）初步研究了城市RBD的概念、研究进展、类型和功能等问题；并认为中国目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括青岛香港中路地段、江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。邵学文（1990a）对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风光带旅游景观进行了研究。此外，相关的研究尚不多见。这主要是因为研究城市的学者往往把RBD的功能看作是CBD众多功能中的一种，没有引起重视。张立生（2008）在已有的RBD研究基础上，对城市RBD的判断指标体系、空间结构、中国城市RBD的发展、城市RBD发展的背景与条件、RBD发展的动因、驱动机制、模式与效应等进行了深入研究。