上海近期的7大地王是哪些？

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🔊 提醒：这是一篇2016年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

本文首发于微信公众号：中国房地产数据研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

2014-2015年拍出的不少地王项目即将入市，只过了1年左右的时间，整体市场行情却已今非昔比。随着年初楼市的一波暴涨，价格扶摇直上，当时觉得高不可攀的地价，放到现在来看，似乎仍有上升空间。而随着最严新政出台，改善型需求受到打压，非户籍限购升级，对楼市又起到了抑制作用。两相合力之下，上海房地产市场处于一个进退之间的微妙状态。

然而，新政再严，也抑制不了上海即将到来的一波楼市热潮。

张江南地王——华发四季

基本信息

占地面积:45992㎡

建筑面积:139000㎡

容积率：2.0

绿化率：35%

总户数：695户

当期户型：89-177㎡3房、119-150㎡花园洋房

售价：预计6.0-6.5万/㎡

项目进度

项目即将开盘

区位概况

项目位于浦东中环沿线张江南区，毗邻申江路、军民公路城市主干道，北面紧贴天然水系，板块内住宅供应稀缺。

规划前景

张江作为上海金融贸易、航空运输、进出口加工、国际度假（迪士尼）、国际航运等核心板块的交汇点，同时承载了建设综合性国家科学中心和自贸区的国家级重大战略规划，未来将成为高新产业集聚、高端住区云集的城市核心发展地带。

房价预判

在上海内环区域的土地开发基本濒临饱和，未来的城市中环线将成为高端住宅的主要供应区域。而相比中环沿线各板块的楼市成交来看，张江板块的房价相对处于低谷，目前仍处在上升期，随着未来规划的落实（综合性国家科学中心、自贸区、轨交21号线），未来房价的上涨动力十分强劲。

产品简介

华发四季由11幢7层低密度花园洋房、7幢18层高层公寓和欧式风情社区配套商业组成，定位为中环稀缺水岸洋房国际社区，整体打造为现代典雅风格，采用了华发新一代优+生活体系。

大宁双子地王——静安府

基本信息

占地面积:163512㎡

建筑面积:670452㎡

容积率：2.65

绿化率：35%

总户数：2835户

当期户型：95-135㎡3-4房

售价：预计8-9万/㎡

项目进度

首期6月底开盘

区位概况

项目位于新静安大宁板块市北高新(600604,股吧)园区，紧邻汶水路、共和新路城市主干道，南靠大宁绿地，北上海豪宅区域已初步成型。

规划前景

大宁作为新静安“一轴三带”规划中的第三发展带，聚集了市北高新科技园、环上大动漫产业园、国际影视示范区等产业基地；25万方的大宁国际已成为区域内的商业中心，未来久光百货的加入也将把大宁的高端商业带向新高度；大宁灵石公园、上海马戏城加闸北体育中心的铁三角组合为这里的豪宅居住氛围奠定了基础。

房价预判

大宁是2015年上海涨价幅度最大的区域，板块内标杆次新房慧芝湖花园的挂牌价格已经达到8万/㎡，几乎与区域在售新房价格持平。而对于大宁板块内的高端公寓来说，10万单价是一道坎，这个价格基本可以涵盖内环区域的次新房社区和部分新房。因此，10万是大宁房价的终点、也是一个起点，倘若大宁能突破10万这道坎，那未来的升值通道将再度打开。

产品简介

静安府由华润华发双500强企业联袂打造，是上海市中心近十年来、少有的近70万方超大体量整体开发的国际住区。项目融合高层公寓、低密院墅、总部办公、情景街区等多元业态于一体，同时，社区内还囊括了精品商业、高端生活集市、圣马可中央广场、社区中央会所、幼儿园、荟学堂、社区剧场等多重生活配套，是当前北上海豪宅社区的标杆。

东外滩地王——阳光城滨江悦

基本信息

占地面积:20527㎡

建筑面积:51400㎡

楼板价：41078元/㎡

容积率：2.5

总户数：382户

当期户型：105，135，155㎡3种户型

售价：9-10万/㎡

项目进度

预计年中开盘

区位概况

项目位于东外滩南段，距离黄浦江约300米，所在区域于2015年曾拍出多幅地王，也是内环滨江岸线中最大一块可成片开发的区域。

规划前景

东外滩是上海市政府进行浦江两岸改造的四大重要区段之一；地块邻近的“渔人码头”项目是杨浦区滨江开发的首个重大项目，将建设大型国际室内科普游乐园、五星级宾馆、渔码头博物馆等。作为内环滨江岸线最后尚待开发的部分，未来的区域价值自然不言而喻。

房价预判

近几年来东外滩的新盘稀缺，一有供应推出就立刻一销而空。目前板块最高端项目为保利·翡丽甲第，即将推出二期新品。阳光城滨江悦有望成为东外滩首个单价突破10万的项目。随着去年多幅地王项目的入市和旧区改造的推进，东外滩的整体房价突破10万只是时间问题。

产品简介

阳光城滨江悦是由8栋高层公寓加一栋约2500㎡私邸会所组成，GAD现代风格外立面，前排中高区视野开阔，可以望到陆家嘴(600663,股吧)，105，135，155㎡三种户型。预计今年年中开盘会在1000万/套起，属于目前上海最主流的高端需求，样板间设计非常冷艳。

大场地王——招商中环华府

基本信息

占地面积:58778㎡

建筑面积:129313㎡

楼板价：23277元/㎡

容积率：2.2

户数：1105户

户型：95-115㎡公寓、105-125㎡叠墅

售价：预计5-6万/㎡

项目进度

预计年中开盘

区位概况

大场板块位于宝山区西南部，东与闸北彭浦镇、宝山庙行镇和大场飞机场相邻，长时间以来，区域发展不均衡，相互之间联系也不紧密，可划分为三个完全不同的地域体系：上大、大场镇及大华，由于地理位置的关系，该板块住宅均价相比其他中外环板块一直处于较低水平。

规划前景

大场是宝山着力推进经济转型和产业升级的重点区域，南大地区将通过综合整治、大场机场搬迁、城中村改造等市政工程，区域的面貌和价值将得到快速的提升。尤其当“中环北抬”、大场机场搬迁能够落实，那大场的房价将会进入一个全新的阶段。

房价预判

大场板块虽然位于中外环线间，但由于位于宝山区，住宅均价始终维持在3万/㎡左右，板块内大盘项目经纬城市绿洲近半年以来成交均价为2.6万/㎡，距离项目最近的聚丰福邸叠加洋房成交均价为3.3万/㎡。招商中环华府的入市会将区域房价带入新高度。

产品简介

招商中环华府以约105-125㎡叠墅与95-115㎡公寓为主，社区规划北高南低，南向与东向宽度比达到4:1，保证采光。人车分流、1:1.07车位比、社区内荧光夜跑道、项目规划3000㎡社区公园和1.7万㎡童梦公园。

莘庄地王——金辉项目

基本信息

占地面积:32142㎡

建筑面积:64284㎡

楼板价：43790元/㎡

容积率：2.0

售价：预计7-8万/㎡

项目进度

预计2016年末面市

区位概况

莘庄是上海西南的门户，自1号线从锦江乐园延伸至莘庄，便开启了上海郊区人口导入的神话。1号线不仅改善其交通，也将徐汇的繁荣延续到了莘庄，至此，莘庄也越来越宜居。

规划前景

据上海市城市总体规划（2015-2040），在未来20年发展中莘庄将成为在中心城周边地区规划的4大城市副中心之一。莘庄是闵行区起步较早的居住区，目前是沪上外围成熟的居住区之一。从新鸿基、城开集团联合打造莘庄“空中之城”商贸综合体，到“伦敦城”（规划中），再到仲盛世界商城，以及世界级安缦酒店、TODTOWN等，莘庄日后将形成“大莘庄商圈”。

房价预判

莘庄作为闵行区发展较早的板块，如今面临的问题是新房供应不足，二手房和租房市场活跃。目前，莘庄的二手房大多为2000年后的中高端楼盘，均价4-5万/平。而金辉经过对客户需求做了长达2个月的调研之后，由著名建筑师贝聿铭事务所进行了整体规划，目前项目的内部产品定位已经基本完成。项目入市售价预计将会达到7万以上，如此大幅度的价格落差，是否能够被市场所接受，还有待观察。新江湾地王——信达泰禾项目

基本信息

占地面积:131998㎡

建筑面积:148498㎡

楼板价：60807元/㎡

容积率：1.125

售价：预计9-10万/㎡

项目进度

预计2016年末面市

区位概况

新江湾城作为偏安一隅的上海首个生态国际社区，仍处于一个人口导入的过程中，目前不少项目都已进入交房期。

规划前景

新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，被列入上海未来4大示范居住区之一。板块定位为生态国际社区，而在近10年的开发建设中，区域楼市陷入了进退两难的困局。

房价预判

新江湾城，上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场；提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城-这些关键词出现在同这里。从最近3-4年来的房价走势来看，新江湾城基本处于滞涨状态。

产品解析

地块规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，成为了信达泰禾在新江湾困局中的一线出路。预计上市均价至少8万/平方米以上，或许将改变新江湾城房价长期滞涨的状态。前滩九宫格地王——三湘项目

基本信息

占地面积:13965㎡

建筑面积:27931㎡

楼板价：66629元/㎡

容积率：2.0

售价：预计10-12万/㎡

项目进度

规划设计报送阶段

区位概况

前滩在2015年已进入全面开工建设的阶段，目前，前滩国际社区已被陆家嘴、格力、三湘“瓜分”5块地，其中江边地块在2014年底便拍出了7万/㎡的楼板价，保本售价预计超过10万/㎡。

规划前景

前滩在功能定位、产业规划等方面拥有无可替代的后发优势，让市中心很多成熟板块的商务区都望尘莫及。至去年年底，前滩在建项目19个，2016年计划开工项目23个，包括国际商务办公、跳变型企业总部办公、高端商业、高端公寓、星级酒店、国际社区，国际医院、九年一贯制学校、双语学校、教堂等多重功能。

房价预判

前滩的规划定位是一个国际商务总部，未来入市的住宅项目销售单价至少也在11万-13万元/平方米，从容积率来看开发的物业类型或将以小高层为主。但未来，土地资源的稀缺性将直接导致前滩板块将不再有可开发的宅地供应，未来有限量的住宅项目将会更加抢手。目前，黄浦江边的前滩国际社区（因仅有9块地且形状方正，被戏称为“九宫格”）已被陆家嘴、格力、三湘“瓜分”5块地，其中江边地块在2014年底便拍出了7万/㎡的楼板价，保本售价预计超过10万/㎡。

以上就是7大地王项目的现状，结合最新的市场行情，小编绘制了一张“上海热点地王项目售价地图”，目前已经呈现出了这样的局面，从已经面市的地王来看，上海热点区域的房价将再度面临一次全面提升！

目前，上海已将建设用地锁定在3226平方公里，未来可供开发的土地只剩约5%。因此，上海的土地供应尤其是优质住宅用地的供应，已经到了极度稀缺的程度。在这种情况下，未来上海出让的每块土地，都将是炙手可热的地王！

文章来源：微信公众号中国房地产数据研究院