上海研讨新一轮城市规划 存量工业用地或转为房地产开发

　　上周，上海一幅工业用地，挂牌金额为1.2亿元，经过81轮次报价，最终以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%。导致上述工业用地以超高价格成交的原因，不仅因为该地块是自贸区成立以来首幅出让的土地，更因为上海正在研讨新一轮的城市规划，其中可能涉及将存量工业用地转化为其他类型的房地产开发用地。

　　《每日经济新闻》记者了解到，10月20日，“上海未来城市发展战略和新一轮城市总体规划编制工作专家咨询会”举行。会上，同济大学建筑与城市规划学院的唐子来教授也提出盘活工业用地的建议。

　　对开发商来说，一旦相关部门出台盘活存量工业用地的具体方案，上海存量的部分工业用地将迎来新生。开发商如果能充分利用机会，也许能获取丰厚的投资收益。

　　楼面价超周边写字楼售价

　　自贸区日前迎来首幅地块出让，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元，拿下了上海浦东航空实业发展公司拥有的外高桥保税区内一处工业仓储用途房地产。

　　据新华网报道，该地产项目评估价值为7381.64万元，挂牌金额为1.2亿元，经过81轮次报价，最终以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%，与最初的评估价相比，溢价率达到211.58%。该地块面积为10005平方米，总建筑面积为14395.49平方米，主要用于仓储、展示、办公等。

　　按照2.3亿元的成交价和14395.49平方米的建筑面积粗略估算，每平方米的成交均价已经达到15977元／平方米。作为外高桥的工业仓储房地产物业，这样的均价水平显然不低。上海中原地产研究咨询部数据显示，目前外高桥没有一手办公楼供应，而二手办公楼成交均价今年6~9月分别为13406元、13469元、12601元和12163元每平方米。

　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄告诉记者，工业用地的价格与商、住宅用地相比价格要低很多，同区域工业用地与商、住宅用地的差价最高可以达到300%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，该地块价格短期内与周边市场相比是高了点，但其价值在于以后运营而带来的长期现金流。“尤其是第一块地，大家不知道后面有多少土地供应，起码从现在来看是稀缺的，房企势必愿意出高价。”张宏伟认为，即使自贸区后续还有新的土地供应，相信也是非常有限的。

　　事实上，近年来上海工业资产愈发受到投资者的青睐，特别是自贸区挂牌之后，基于对物流仓储的强劲需求，位于自贸区内的资产价格有望上涨。

　　世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有优质仓库运营面积约78万平方米，租金约每天每平方米1.1~1.5元，总体空置率为20%，预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。

　　世邦魏理仕观点认为，上海自贸区带来的贸易便利化以及在航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级，料将长期推动区内优质物流仓储设施需求的增长；而扩容后的洋山保税港区，因其目前较低的土地和物业价格、更丰富的可开发土地资源以及在港口吞吐量日益增长的份额和巨大发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。

　　工业用地或将盘活

　　根据之前上海政务网披露的信息，上海正在研究新一轮城市规划，同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来也提出盘活工业用地的建议。

　　“基本上是有一些这方面考量的。”中国房地产数据研究院执行院长（财苑）陈晟向记者透露，目前他了解到其中的一些规划，其中一个是把所有的工业用地放到上海140个工业园区里，然后就可以把其他地区过剩的工业用地释放出来；另一个规划可能是，沿着中环到外环的几公里之内形成一个产业规划带，把工业用地集中发到该区域里。

　　“其实自贸区内很多楼都是在工业用地上建造的。”上海德融房产经纪公司研究部经理钱宁罗告诉记者，一些开发商在自贸区拿下工业用地后，再另外付一笔钱，物业会帮其办理相关手续，原本的工业用地就成了商业用地。

　　钱宁罗认为，工业用地转性与当地的土地供应量有关，对于自贸区来说，由于工业用地量比较大，加上没有新增的商办土地供应，因此类似操作会比较多；但从整个上海市的角度来看，应该还不太会出现类似情况。

　　不过，宋会雍对此却有不同的看法。他认为，上海虽然会盘活工业用地，但并不代表存量的工业用地就可以改变土地和物业性质。目前，上海的做法是允许在工业用地上发展2.5产业，即建设一些办公、商业的配套功能设施。这种设施的土地性质仍然是工业的，但是它的功能却符合城市的商业和商务发展需要。他认为，未来可能仍然会延续上述政策。

　　显然，在存量工业用地利用政策尚未清晰前，目前大手笔购买存量工业用地，还有许多不明的风险。对企业来说，投资存量工业用地，仍须谨慎。