思南公馆：上海城市更新改造保护的一个案例

初秋午后，约在思南公馆53号三楼聊“思南”。

对话者张载养，如今是《海上思南》主编（这份杂志是思南公馆今年新推出的一份内部刊物，刊物名很好地契合了“思南”的高雅气质）。还记得翻阅卷首语，看到作者竟然是张载养，我曾经采访过的一位很有亲和力的领导时，那种惊喜。有段时间没联系了，电话寒暄后，他很热情地答应见面，地点自然选在话题的所在地。

打开落地长窗，阳光暖暖地照着我们，周围如往常般安静闲适，一杯绿茶和着清幽咖香，将我们的对话时光拉回到了十几年前。

整个城市的发展需要规划，需要思考留下些什么，抛弃些什么

重拾思南公馆的点点滴滴，张载养充满感情。作为上海唯一的成片花园住宅类历史建筑保留保护项目，思南公馆的开发无疑是成功的。“我1998年来这儿做区长，2005年10月离开老卢湾时，思南公馆的规划已经完成，置换已经开始，部分楼已腾空，花园住宅的试验性恢复全面启动。”

在他看来，思南公馆是上海城市更新改造保护的一个案例。“来老卢湾前，我在市建委工作，对城市管理、城市建设和旧区改造，应该说还比较熟悉。”他说，“整个城市的发展需要规划，需要思考留下些什么，也需要思考抛弃些什么。”

“说思南公馆，我要先说新天地。”张载养记得，他刚来时，新天地项目已经有构想，有初步方案，既考虑到成片开发改造，也考虑到了历史风貌保护，体现“新旧结合、保留原貌、有新功能”，“我来了之后，一是深化方案，二是开始动工”。之后又有田子坊和8号桥的改造，8号桥是利用老厂房发展创意产业，田子坊最初也是利用散在居民区里比较分散的厂房，引进一些设计单位，发展知识文化含量多的产业。一系列探索实践，给之后思南公馆的改造提供了一些启示。

“历史与现代、经济与文化，我们从实践中体会到了如何把这些东西结合好，从中看到成果，为以后的改造指了一条路。”张载养说。
难忘花园洋房里曾经的反差，对于建筑很大程度上是一种“还原”

繁华转身，许多人都折服于思南路的优雅，走在这条路上，与梧桐交织的风景从眼前掠过，感怀那一幢幢花园洋房里的故事，你会不由自主把脚下的步子放轻放慢。如今的思南公馆，已然是上海高端大气上档次的代表。然而，神韵动容的背后，你或许想象不到曾经的无奈和尴尬。

“这是上海最为集中的高档花园洋房住宅区，但你不知道，一幢洋房里曾经挤着十几户人家。”张载养记得，当时走进洋房，看到的是乱糟糟的景象，上等的木质楼梯旁，杂乱无章地这里敲个钉子那里挂个篮子，“地段很好，结构很好，外表光鲜，但内部居住状况很差，整体环境不尽如人意。”曾经的反差，他至今记忆犹新。

“记得1999年下半年，时任上海市副市长的韩正有一次对我说，思南路这块地怎样保护开发和利用，应该好好加以研究，他表示这一区域改造好之后，绝不能成为‘大门紧闭、旁人莫入’的私宅豪宅，应该成为让公众能够共享共赏的公共区域。”张载养回忆道。

“实质性研究迅速启动，我们当时主要做的工作是：课题研究、方案编制、规划完善、置换确定。对于建筑，我们很大程度上是一种还原。”张载养说。

的确，回过头来看，现在的思南公馆有点像盆景，地上5万多平方米面积，错落着51栋欧式建筑，集中了上海最多的花园洋房品种，如此高的集聚度，在上海绝无仅有，是上海近代优秀建筑的露天博物馆，是一片非常珍贵的“浓缩的建筑风景”。

张载养告诉记者，我们平时常说的城市改造，国外往往更愿意说“城市更新”，因为那里基本上是保护原状，当然还与当地的经济状况和文化地理状况相关，“该保留的保留，该扬弃的扬弃，同时根据经济文化发展情况，赋予一些新的功能”。思南公馆，走出了上海城市更新的特色路，“在这里可以触摸城市的记忆，有追溯，有现实，有未来，是成片历史风貌保护和商业价值开发提升的典范之一”。

这里应有“高看一眼”的内涵，“思南启示”就是其存在的价值

思南路这块地方，原来更多的是种建筑是种风情，现在中国各地社会经济发展这么快，我们是不是可以提炼出某种东西，“思南现象”抑或“思南启示”？

在张载养看来，“思南启示”就是在城市更新过程中，对不同区域参照不同的样式去规划，思南公馆形成了自身的标志性、独特性，以及可复制性，但又非完全照搬过去，兼具历史保护与功能提升，而这恰恰是它存在的价值。

不过，略有遗憾的是，思南公馆现在人气还不够旺。按照张载养的说法，“这里很绅士，但又有点太绅士”，“元素还可以更加多元和丰富，在活力方面还要再升升温，要让人们更乐于亲近”。

怎样升温？张载养认为不是增加涂鸦，而是要增加文化成色，要有“高看一眼”的内涵。

今年夏季，伴随着文学诺奖得主莫言题名的“思南文学之家”揭牌，思南公馆升华起一股隽永清新的文学之风，一时间文潮涌动人气爆棚。“其实，在这片土地上，生活过一大批有影响力的文人名家，为着不同的原因，在此不期而遇，或相会相邻，或擦肩而过，留下了不凡的足迹。”张载养坚信，只要精心运作，形成特色，增加活力，这里会很美好。

思南公馆，十年磨剑，精雕细刻，而更多变化还在继续。结束话题，张载养不忘补充一句“看好它的未来”。

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坚守，用文化去经营

田子坊很热闹，有情调。新天地多白领，略喧闹。

那思南公馆呢？

“我们希望能做些文化，与其他的上海特色区域错位经营。”

上海永业集团、上海思南公馆董事长钱军开门见山：回望一路走来的历程，真的应该感谢市领导的坚持，让我们拥有坚守的底气。

思南公馆项目，市领导1999年交任务时，提出希望能在保留历史风貌方面做点探索。当时对于思南路的开发，有一条“红线”很明确：保留保护建筑坚决不能出售。

早在1999年，思南公寓就被市建委列为上海城市建设保留保护性改造试点项目。2002年，当时的国家发展计划委员会将其列入国家“历史文化名城保护专项资金”项目。2003年，上海市政府再次将其列入上海市历史文化风貌街区和优秀建筑保护与整治试点项目。

2008年6月的一天，市领导来视察建设中的思南公馆，项目方在汇报进展情况时，表达了希望思南公馆定位于服务总部经济的想法，形成办公在新天地，居住在思南公馆的格局，当时确实也有很多企业希望长租。但市领导从可持续发展角度考虑，认为这种做法并没有真正解决好城市公共空间的利用和优秀历史建筑的社会开放问题。

十年磨一剑。思南公馆在上海世博会期间一举成名，成为海外游客心目中的海派风情地标，而今漫步思南公馆，已经成为浪漫而愉悦的享受，你可以在此发呆，在历史与现实的光影交错中，触摸城市印记，感悟心灵沉静。

在钱军看来，思南公馆有别于其他区域的特色：一是从总体来看，历史风貌街区保存完整，城市肌理、环境特征，80多年没啥变化；　二是从建筑单体来看，51栋老建筑涵盖上海近代10种居住类型中的8种，是“露天建筑+博物馆”的集大成。但也正因为要完整保护，相关协议置换时间很长，1047户居民和32家单位，一直到2009年12月31日才全部得以置换完成。

“思南公馆走到现在，我最大的体会就是两个字——坚守。如果不是市领导的坚持，不是坚守优质城市资产长期持有经营的理念，我们可能走不到今天这个状态。”钱军笑言，“若非这样，蛮好一块料作可能就会弄得七零八落，上海近代城市发展的历史记忆就可能难以完整地保留下来。”

思南的气质，来源于其特有的历史和文化底蕴。思南公馆区域在上世纪20年代时就定位于“上海城市建筑里的优美高档居住小区”。这里曾经流光起伏，汇聚众多历史名人；这里厚积薄发，曾经是爱国主义的历史蕴积之地；这里曾经是梦里他乡，流淌着浓郁的法式情调。如今虽然转身为带有混合功能的小型商业综合体类项目，但依然保持着其固有的高雅气质。地上建筑面积约5.7万平方米：沿复兴路商业街“全开放”；思南路51号开始部分“半开放”；　思南路63号-87号做精品酒店，属相对“私密区域”。

用文化去坚守去经营，关键是历史传承和继往开来，同时体现差异性，钱军的体会是：相互成就，相互认可；弘扬历史，彰显气质。“思南公馆历史名人众多，每一栋房子都有一段故事，每一座花园都是一个传奇，所以我们突出‘文化’概念，于是也就有了莫言先生题名的　‘思南文学之家’”。今夏在这里举办的上海书展国际文学周，从8月12日至8月19日，23场活动，场场爆满。

对文化的坚守，促使思南公馆的资产价值进一步提升，“文化内涵的增值也是一种赢利”。“如今，项目经营的资金压力非常大，投资几十亿，每月光付银行利息就要几百万。”但钱军透露，思南公馆现在身价倍增，经营状况一年比一年好。

同样无法回避的，是商业零售面临电商冲击，高端商业受大环境影响经营不佳，这是摆在思南公馆面前的现实困惑。怎么办？刘申透露，一方面努力寻找更加精致的主题业态吸引人流，另一方面还是要做文化的东西，讲故事，增品位，“比如我们想做旅游，但想做有文化的专项旅游”。在他看来，尽管“国内还缺乏能讲故事、讲建筑、讲文化的复合性专业旅游人才”，但对于“用文化经营”的主旨，他们会一直坚持。

原文来自：解放日报 作者：郑红