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摘要: 很多人上次听到邯郸这个城市的名字,还是在2014年7月。金世纪房地产开发商跑路的消息爆出,之后邯郸的房地产开发商爆出资金链断裂、相继跑路的新闻。正如之前的温州、鄂尔多斯一样,邯郸成了民间借贷崩盘的代名词。如今快2年过去了,北上广深的楼市在政策的“春风”下在逐渐回暖,三四五线城市去库存的“号角”再次吹响,但我们仍不应忘记曾经那些跑路的楼盘、消逝的融资,毕竟房子和每一个人一生都脱不了关系。“三年大变样”,一场席卷河北的造富运动如果从邯郸的老火车站下车,打的约十几分钟12块钱,就能找到曾经销售火爆......(2016-05-24 00:38:39)| 本站微文频道仅收录微信文章标题与文首300字  |   作者:

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危机之后是煎熬:一个中国三线城市的样本!




很多人上次听到邯郸这个城市的名字,还是在2014年7月。金世纪房地产开发商跑路的消息爆出,之后邯郸的房地产开发商爆出资金链断裂、相继跑路的新闻。


正如之前的温州、鄂尔多斯一样,邯郸成了民间借贷崩盘的代名词。


如今快2年过去了,北上广深的楼市在政策的“春风”下在逐渐回暖,三四五线城市去库存的“号角”再次吹响,但我们仍不应忘记曾经那些跑路的楼盘、消逝的融资,毕竟房子和每一个人一生都脱不了关系。



“三年大变样”,一场席卷河北的造富运动

如果从邯郸的老火车站下车,打的约十几分钟12块钱,就能找到曾经销售火爆的楼盘项目--“金世纪”。远远望去,一个吊车伸着长长的摇臂仿佛随时等待着开工,一栋栋已经封顶的楼房主体都已建成,只是在等待着为它们装上门楣。


邯郸人提到“金世纪”都会不住的摇头,就是它一夜之间成为每个人心头悬着的一把剑,谁也没想到一个赫赫有名的楼盘项目,开发商竟然突然跑路,之后的蝴蝶效应,如同洪水般将这座城市近千万人口的家财一夜间吸干。


时间拨回到2008年,那年河北省房地产如雨后春笋般苏醒起来,满大街随处可见“三年大变样”、“大拆促大建、大建促大变”的标语,每一个城市都在兴奋地拆迁、盖楼当中。



对于当时为何突然有一场如此大的拆建运动,有人回忆称,那年北京市举办奥运会,河北省环绕着北京,但是城市形象落后,影响中国在国际友人心目中的形象。这仅仅是民间的谈笑,又岂止河北,在全国上下、从南到北,一时间仿佛所有的建筑都要推倒重建。


邯郸也不例外。这个城市有着中国最古老的城市名称,也在追赶这波建设洪潮。房子成了所有市民共同的话题。2008年9月,北京奥运会成功闭幕,但是河北省大拆大建的运动惯性非但没有停止,反而愈演愈烈。房价一路高歌猛进、房地产生意的高额投资回报,让邯郸这座资源型城市焕发了第二春,也迎来了更大规模的“大拆大建”。


在邯郸市中华大街与丛台路交叉路口,一个叫“安庄村”的城中村成为了整个城市拆建的典范,创下了2周拆建结束的“神话”,很多城中村都向“安庄村”取经,学习村干部劝说村民拆迁的经验。这片土地,如今已经成为邯郸市中心一处标志性的休息娱乐公园。


对于开发商而言,除了盖楼所需的拿地成本、建筑费用、营销费用等,还需要大笔拆迁补偿款,如果开发商不幸开发的是一片城中村,则更需要大笔资金支付给村民。据了解,最早邯郸市城中村拆迁按照宅基地1:3赔偿面积,普通住宅按照1:2赔偿,可以要房子、也可以折现金,如果要房子,每个月还可以拿到在外租房的费用。



一向不被看好的农村户口成了众人口中的“香饽饽”,姑娘们也希望能嫁给拆迁户,从此过上有房无贷的生活。就这样,邯郸的城中村迅速消失,五里铺、十里铺、柳林桥、安庄村、东庄村……多的是一个个暴发户的传闻,这也是近几年中国大地上新出现的一个群体--“拆迁户”。


这批城市中新出现的富人,他们靠着自己的土地和房产成为了第三批暴发户(第一批是煤炭、钢铁商人;第二批是房地产开发商),在这样一座城市,突然有了一笔钱、有了很多房,最起码在旁人看来,是一辈子吃穿不愁了,甚至连子女这辈子也不用奔波了。


不过,有了钱之后如何处置钱,最好能让钱生钱,恐怕是不少人心里的盘算。


钱生钱、利滚利富翁变“负翁”

谁也说不清邯郸的民间借贷,是从什么时候兴起的。


最初,只有做生意资金周转不开,才会高利贷,也就是最早“融资”雏形,利息少了1分5(1分5利指的是月息,也就是月利率为1.5%,年利率为18%),多了2分(年利率24%),都是常见的民间借贷利息。


2012年下半年,房地产开始闹“钱荒”;


首先,银行收紧了对房地产企业的贷款,


其次,以往由于管理不规范,商品房从打地基开始就可以销售,2012年邯郸市人民政府开始收紧商品房预售,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,才可以预售,又进一步截断房地产开发商的现金流。


第三,加之邯郸的房地产开发商绝大多数是本地房地产企业,据统计,截至2016年2月,邯郸市丛台区(邯郸市最大的行政区)的本地开发商占比高达7成,全国知名开发商仅恒大一家,本地小型开发商普遍现金流紧张,所以不得不求助于民间借贷。



钱从哪来?他们首先看上了拆迁户手里的钱!胡先生(化名)是邯郸早期的拆迁户,家里的200平方米宅基地被开发商以1:3面积赔偿,后来拿到5套还迁房(折合约200万元人民币)。他们手握房产,自己留住2套,将多余的房产变卖,手握百万元。这时有朋友介绍说,在他这里放钱,可以拿到3分的利息(年利率36%),比当时的银行利息高出10倍,如此诱人的收益、高额的回报,很难让人拒绝。


“早期放贷的人都发了,不过前提是他们后来及时把钱拿回来了。”邯郸市一名出租车司机韩师傅说,早些年,邯郸市里借贷人很少,只有一些资金周转不开的生意人,才会“铤而走险”借高利贷,而且由于利息高,基本都是短期、一两个月应应急。


其实,邯郸人对这种民间高利贷保持着很高的警惕,轻易不敢将钱放出去,早期的放贷人也只是放一部分钱进去,但是当借贷人第一次将利息打到放贷人银行卡里时,这个游戏就如同击鼓传花一般,迅速扩散开来。


那么,邯郸的民间借贷利息到底高到什么程度?据韩师傅回忆道,少则2分、2.5分,最高能达到4分(年化收益率48%),也就是10万块钱,1年“生出”近5万元利息。


不仅如此,为了能吸引更多投资人,并且筹集更多资金,邯郸房地产开发公司想出各种融资的手段,开始时无非是送些水壶、电暖宝之类的小礼品,定期举办“回馈客户”的抽奖活动,带着投资人考察项目等等;随着融资规模扩大,房产项目增多导致开发商间“竞争激烈”,融资手段逐步升级到令人瞠目的程度,比如认购商铺,缴纳一定认购款,每月开发商返钱,最后不仅可以拿回所有认购款,还能“白赚”一套商铺。


郭先生(化名)购买的邯郸市丛台区力天凤凰城,就位于这座城市的市区繁华地段,据周围居民回忆,早在2012年售楼部就称房子基本售罄、无房可卖。郭先生一直希望在这个小区买房,该楼盘是他重点考虑对象之一。


2014年,力天凤凰城售楼处推出促销活动,若以每平方米7500元价格购买,承诺每周返还1%利息,到交房时总购房款的50%以利息的形式返还,最后再将剩下的50%一次性返还给购房者,也就是白赚了套房。


他犹豫再三,最终凑钱买下了房子,但是在这场民间借贷危机爆发后,这个项目也一度停工半年多,开发商承诺的利息也再没了下文。唯一值得欣慰的是,该项目在2015年7月交付了几栋楼,虽然暖气、煤气还没通,但也不至于“钱房两空”。在如此高息的诱惑下,邯郸的借贷疯狂到几乎家家户户都在外放钱。


“2013年,我的‘发小’告诉我,他有一个峰峰矿产的项目,4分息,我就心动了。老婆一直劝我别往里放钱,我没听,放了一年,拿到了利息后又贪心,我想再放一年就能全款买房了,一咬牙连本带利又放进去,结果到现在,33万都打水漂了!”韩师傅后悔自己没听老婆的话及时收手,“我觉得有矿也算有保障,钱要不回来,矿起码跑不了吧,没想到,这个矿产项目老板也是把钱放给了房地产开发商。”他的发小告诉他,为那个所谓的矿产项目一共集资了700万元,对方承诺再多给他0.5%的利息,本想能带朋友们一起致富,没想到把周围亲戚朋友的钱都坑了。


邯郸的民间借贷规模究竟有多大?至今官方都没有一个准确的统计数据,但仅金世纪一家,所涉及的集融资规模接近30亿元,涉及投资人约5000人。有媒体报道称,邯郸初步摸排金额接近百亿元。然而实际情况可能更糟糕,据调查的多名邯郸人所言,邯郸这场民间借贷风暴几乎席卷了邯郸市每个家庭。据河北省统计局的最新统计数据显示,邯郸市2014年常住人口为937.39万人,假设每3人一个家庭,也就是约合300万户,每户集资1万元,约合300亿元人民币。而实际上,参与集资的入场门槛就高达5万元、甚至10万元,也就意味着,邯郸市民间借贷规模可能达到上千亿元。



政策刺激下的三四线城市的房子还有人买吗?

“您还买房吗?”拿这个问题问邯郸人,多数人给出的答案是“不敢买”。上千亿民间借贷的“蒸发”,不仅将人们手中的现金吸光,也更将人们对楼市的信心近乎摧毁。


“如果买一定要买现房,期房是万万不敢买了。”一位邯郸市民坦言,自己是“刚需”,结婚要准备婚房,不过她也会托熟人打听,哪个楼盘已经交房,即便买二手房也不能买未完工的期房。


敢不敢买暂且不论,很多人心中都有一个疑问,邯郸的房价水平究竟合理吗?这里引入一个房价收入比计算,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。按照相关专家的观点,中国的房价收入比在6-7之间比较合理(杨评:是我们研究院的观点噢)。



据了解,根据某职友网取自13667份样本的调查数据显示,邯郸市平均工资约为3780元,而据爱屋吉屋公布的数据显示,2015年12月邯郸房价均价为5985元/平米,以此计算,若购买一套80平方米的住房,约合48万人民币,其房价收入比为5.3,也就意味着夫妻2人不吃不喝工作5年就能买得起房,如此看来邯郸房价绝对在合理范围内。


此外,房地产去库存战役也在去年正式打响。2014年11月以来,央行连续降息降准,降息6次降准5次,宽松的货币政策向市场释放出了大量的流动性,五年期以上的商业贷款基准利率从历史高点位(2011年7月7日至2012年6月8日)7.05%下降到了现在的4.9%,追平历史高点位的公积金贷款利率;而如今五年期以上的公积金贷款利率3.25%,几乎为历史上最低房贷利率。


楼市刺激政策接踵而至,今年2月2日,中国人民银行和中国银行业监督管理委员又推出“新政”,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,也就是最低2成首付。


这一些利好政策祭出,对三四线房地产市场影响如何?从现在来看,政策对一二线城市楼市刺激较为明显,但是对三四线城市影响十分有限。


笔者调查发现,三四线城市往往处于贷款政策触及不到的“真空”状态。首先,比如在邯郸,能拿齐“五证”正常销售的楼盘少之又少,而“五证不齐”就开始销售的直接后果就是购房者无法到银行贷款买房。


其次,邯郸市民中,单位缴纳公积金的为数不多,只有国企、公务员、教师等少数“公职”有公积金,可以享受到国家公积金贷款的优惠政策,而此类城市最多的个体经营者、服务行业等第三产业工作者基本没有公积金。


第三,商业贷款要求提供收入证明、贷款担保人等等一系列手续,三四线城市普通百姓很难提供这些证明,因此普遍认为贷款审批难度高。


如此一来,居民普遍买房的状态是,找亲朋好友借钱全款买房,那么也就不难理解为何出台的政策对于三四线楼市影响不大。


“返乡置业”是除了“刚需”之外,另一个被认为可以拯救三四线城市楼市的“救命稻草”。不过,以目前邯郸楼市的库存情况来看,也许并没有情况并没那么乐观。



根据邯郸市本地房地产网站“恋家网”公布的楼盘信息进行统计,邯郸市目前行政区划有:丛台区、邯山区、复兴区、高开区、邯郸县几个热门区域,以楼盘项目最多、配套最成熟的丛台区板块为例,截至2016年2月,该区共有40个在售楼盘,根据公布的数据粗略计算共计约7.5万套新房房源。


而据媒体公布的数据显示,丛台区人口约42万人,也就意味着每6个人里,就要有1个人买房,如果以三口之家推算,则每两个家庭中有1个买房,才能将丛台区所有的新房库存都消化完毕。由此看来,本地常住居民消化新房库存难度很高。


遗留问题:烂尾的楼、借出去的钱,怎么办?

春节已过,又是新一年。在无数次包围政府和开发商办公楼的斗争中,邯郸人似乎已经消耗掉了最初对房地产开放商的愤怒,除了宣泄的情绪,也无路可走。


韩师傅说,他们也不是没想过办法,在一次包围市政府的“静坐”中,有政府官员出面承诺,会对金世纪跑路的开发项目负责到底,不会让老百姓吃亏。“有人问‘那别的烂尾楼呢!’,那人没说话。”


然而,那个承诺至今也没有兑现,金世纪十几栋高层依然烂尾,其他烂尾楼也毫无起色。



讨要钱,成了邯郸人每年要复习的功课。“开发商最初承诺,还会继续支付给大家利息,2014年打了500块钱,2015年打了500块钱,之后就再也没有了。”一名邯郸市民曾多次打电话给阳光水岸楼盘,不过得到的回复都是,没钱。


“欠钱多的,又实在拿不回钱,就签了协议,要了房子。”韩师傅无奈地表示,自己的33万元如果要房子,还要再搭进去几十万,他放弃了要房,只能继续等待着。


购房人在焦急地等待入住“新家”,借贷人也期待着房子卖出能收回本钱。只可惜,等待解决不了任何问题,唯有教训是血淋淋的。



后记:

 人人都在赌,认为2016年,一二线城市的房价会继续昂首上涨,开发商也放言:“今年不买房,再等三十年。”但是,对于渴望焕发青春的三四线城市楼市,又有谁能猜透下一步将去向何方?信心的崩塌只需一个开发商跑路,而信心的修复,恐怕可能也要再等三十年。


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来源:杨红旭楼市研究

新土地规划人  整理编辑






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