老旧如何调整,上海提供了一批可复制、可推广的样板

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上海是中国最早开启现代化建设的城市之一。从1843年开埠,到20世纪90年代的浦东大开发,直至现在,一直处在城市更新的过程中。

一大批老旧小区在长期服务居民之后,逐渐进入“高龄”,开始出现各种问题和危机。

在此情况下,上海不少老旧小区不断摸索,寻求解决办法,为我国老旧小区更新提供了一批可复制、可推广的样板。

目前,上海城市更新进入攻坚期,“留改拆”并举作为上海市委、市政府的重点工作,正处在全面推进的关键阶段。

“十三五”期间,上海旧区改造的目标是完成中心城区二级旧里以下房屋改造240万平方米。从2016年至2018年6月,上海中心城区已改造二级旧里以下房屋126万平方米,占“十三五”规划的52.5%。今年下半年,上海旧区改造任务目标是完成中心城区二级旧里以下房屋改造40万平方米。

上海历史建筑众多,老旧住宅更新任务艰巨,原先的上海旧区和旧房改造主要历经了三个阶段,前两个阶段以“大动迁”和“大拆迁”为主,现阶段已经从“拆改留并举、以拆为主”转变为“留改拆并举、以保留保护为主”。

上海市房屋管理局更新处副处长周建梁介绍,目前,上海正在创新工作思路、办法和机制,探索“多策并举”,努力走出一条风貌保护、城市更新、旧区改造、大居建设和住房保障有机结合、统筹推进的新路,增强市民群众的获得感、幸福感和安全感。

保护城市文脉,房与人的抉择


上海有很多特色建筑,例如石库门和老弄堂等,它们饱含城市记忆,是上海文化的重要载体。在上海旧区改造过程中,城市建设者全力保留城市文脉,通过“留房留人”与“人走房留”两种模式,保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑风貌。

虹口区春阳里是上海首例保留建筑外立面并对建筑内部实施整体改造的项目,属于“留房留人”模式。
地点:上海虹口区春阳里

春阳里小区北邻周家嘴路、西邻溧阳路、东邻梧州路、南靠余杭路,原房屋建造于1921-1936年,属虹口区历史风貌保护街坊,是典型的上海老式石库门里弄住宅,多为两层结构,部分带三层阁楼。

小区共有23栋单体270个单元1181户,经过几十年多代人的居住后,原有的建筑风貌破坏严重,小区内私自搭建情况复杂。

在改造中,春阳里项目充分考虑老构件的保留复原和新材料的使用,体现了“老”和“新”两个理念。

“老”是指在改造中,充分保留保护老构件,尽量使用原工艺、原材料。

比如在施工中首先做好石库门门头的保护,所有石库门门墙除施工需要可以小范围拆除外,其余部分全部原地保留修复;其次,所有可利用的石库门、木门、老门修复后原地装回;最后所有外墙拆除后保留可利用的红砖,后期重新使用。

“新”体现在选用节能型门窗、新做卷材防水、增设保温设施上。

在改造结束后,考虑到居民在装修上可能会遇到非标产品购买渠道少的情况,春阳里项目统一对每户配置整体卫浴、燃气灶、热水器、脱排油烟机、燃气泄漏报警器等,并将居室进行简单装修。

上海中心城区50年以上历史建筑共有2559万平方米,以石库门为代表的住宅弄堂是其中代表。黄浦区承兴里有多幢建于20世纪二三十年代砖木混合结构的新旧里弄式石库门建筑,原小区建筑肌理完整有序,由新里、旧里及沿街建筑形成围合型特色空间。

经过近百年居住使用,自然与人为因素造成房屋严重损坏,新里与旧里的外墙砖块严重风化,楼内墙面破损开裂,部分房屋木构件失去承重能力。

南京东路街道办事处副主任张晓杰介绍说:“前几年承兴里进行了一些修缮,一定程度改善了居住环境,但根本无法解决小区居住密度高、生活空间紧张的问题,弄堂建筑‘破坏性居住’的形势也未能被彻底扭转。”

单靠过去修修补补的方式,无法解决承兴里的问题,已被纳入历史风貌保护范围的承兴里,进行“动拆迁”旧区改造也不合适。为此,黄浦区探索“居民抽稀”旧改模式,一期试点选择两幢新里和一幢旧里,总建筑面积5489平方米,住户261户。其中,旧里有2000多平方米,有150户居民、7家单位,面积较大的家庭不过10余平方米,面积最小的只有4平方米。

“居民抽稀”是“留房留人”的创新模式。它的做法是:部分居民通过解除租赁关系的方式搬离承兴里小区,迁走部分住户,降低居住密度、释放空间,在整体保留里弄房屋建筑肌理和历史风貌的前提下,再进行房屋修缮和内部改造。目前,承兴里旧里已完成“抽户”居民签约,并根据居住面积,给予30多户居民相应的货币补偿。

另一种“人走房留”模式,如黄浦区福佑地块的改造。被征收后,福佑地块成片保留了大量上海老城厢的历史建筑肌理和风貌,并将原有居民住宅改造为商业开发和公共空间。

黄浦区建设和管理委员会建设科相关负责人介绍,未来将在福佑地块周边构建慢行系统,并开辟公共绿地,原有的老城厢将“变身”成为连接新天地商务区和外滩金融区的桥梁。

社区微更新,“一楼一方案”


从“一小区一方案”到“一楼一方案”,上海老旧小区改造过程中更加注重细微之处的人文关怀。

位于上海市普陀区的宜川二村184号,是建于20世纪80年代的典型老年公房,居民平均年龄70岁,最大年龄94岁。居民平日得提着大包小包的购物袋,一步一步爬上楼,老年人更是一步三摇、望楼兴叹,一些腿脚不便的老人甚至只能蜗居家中。

2016年初,宜川二村184号居民提出加装电梯申请。2017年3月,宜川二村184号作为上海首个老旧住房加装电梯审批流程简化工程获批开工。

“这曾是我20多年的日常生活。”对于家住5楼、年逾九旬的董老伯而言,未加装电梯前,每一次上下楼都是一种折磨,从1楼爬到5楼,起码要10分钟。

“现在好了,安装电梯后,只要手指一按,就轻轻松松上了5楼。”董老伯说。据上海市房屋管理局更新处副处长陈伟东介绍,到2020年,上海将完成老旧住房综合改造3000万平方米。“该改的全力改,政府将聚焦老旧住房加装电梯和居民卫生设施短缺等‘急难愁’问题。”

如厕,是老百姓最基本的生活需求。由于历史原因,目前上海还有大量居住于中心城区的居民使用手拎马桶。据统计,上海市共有33万户卫生设施短缺,其中没有卫生设施的有17.8万户。对于部分已无修缮价值的老旧公房,上海的一些老旧小区采取了更为彻底的“拆除重建”措施,从而完善房屋的成套使用功能。

清晨起床要为上个洗手间而排队,中午晚上煮饭,几户居民同在一间狭小的厨房间内挤来挤去,煤卫合用的狭小生活环境让居民苦不堪言。此外,小区环境脏、乱、差,道路严重积水、部分房屋上下水管道堵塞等“硬伤”频现……这是静安区彭浦新村未改造前的面貌。

辖区内的彭三、彭一小区等早期公有住房是静安区现存最大的不成套住宅区,小区内房屋建筑大都建造于20世纪六七十年代,均为砖混4-6层房屋,共有58幢,居民2588户。

在判定原有老旧房屋几乎没有改造价值后,静安区决定对数十幢不成套房屋进行拆除,并在原址上进行重建。目前,彭浦新村的居民已陆续回搬,居民的家中也都有了独立的卫生间和厨房,告别了“拎马桶”“挤厨房”的生活。

随着科技的发展,人工智能、人脸识别、大数据等技术也纷纷为老旧小区改造助力。修建于20世纪80年代初的宜川路街道泰山二村一度让居民皱眉头,这里有着人车混行、停车混乱、配套设施缺失、卫生环境差等老旧小区的“通病”,对小区进行升级改造成为许多居民的心愿。在高科技赋能下,这个“高龄”小区变得越来越“智能”。

在升级改造过程中,泰山二村的出入口处安装了自动识别装置,它不仅能精准地识别各类车牌,还能实现高清抓拍;小区的监控点位从原来的32个增加到48个,增加量达50%,设备也相应更新。

今年5月,随着改造工程进入收尾阶段,泰山二村的小区面貌焕然一新。住在小区29号顶楼的徐先生兴奋地说:“以前羡慕别人家‘平改坡’,如今自己也能享受冬暖夏凉,再也不用担心墙面潮湿霉变了,而且地面经过重新铺设,小区里的老年人也不用担心走路‘一脚高一脚低’了。”

目前,泰山二村还升级了1000多平方米的小区中心花园,休憩亭、健身设施、儿童游戏区、弈棋亭廊和百米健身步道等一应俱全,成为居民休憩与锻炼的好去处。

同时,小区引入海绵城市理念进行精品化改造,在拆除违建的基础上及时补绿种绿、小区路面等更新采用环保材料、实行雨污水管道分离,这些措施都让小区变得更加绿色环保。

人人参与自建的社区空间


如果说上海的大部分老旧小区是在政府的规划下重获新生,那么,上海汇康健社区的东樱花园却是借助基层居民的自治力量,实现了社区的自我更新。

小区居民自发地重视公共空间绿化的氛围营造。

建造于1992年的东樱花园,历经20余年已初露老态,斑驳的墙体、裸露的水管、残缺的绿化……问题出现却无人理睬。改造后的东樱花园,48棵樱花树散落在小区各处,每一棵樱花树都有楼组专门认领。“明年春暖花开,不出小区一样可以赏樱花,感觉小区的名字更加名副其实了。”居民们满是期待。

在东樱花园微更新的各方力量中,“樱花有约”自治团队不容忽视。它是由楼组长、党员、志愿者组成的民间“智库”,配合居委会、物业和业委会三方的工作,率先在小区内完成一小部分试点示范,再作为沟通桥梁做通所有居民的思想工作。东樱花园居委会主任蒋锋评价这支团队,“既整合了不同群体的利益诉求,又实现最大程度的民意集中,让微更新能得到更多居民的赞同与支持”。

以斑驳的外墙改造为例,对于外墙要改造成什么颜色,居民有各自的看法。在几番讨论之后,“樱花有约”自治团队决定选择与小区名字相得益彰的粉色在某号楼先试点,有了试点楼组的效果,其余楼组纷纷跟进。随后又进行管网入地、绿化补种等楼组试点,小区更新工作顺利进行。据了解,通过楼组试点的方式进行社区微更新,在上海老旧小区改造中不胜枚举。

社区环境改善后,居民们觉得东樱花园老旧公房附近的水泵房跟周边环境格格不入,这时小区内一位大学老师主动站了出来,带了一群学生为小区当起了志愿设计师,对水泵房墙体进行了以樱花为主题的美化改造,获得了多数居民的认可。2017年末,小区住户纷纷拿起画笔,共同为水泵房墙面的最后完工添彩,描绘出心中最美的水泵房。

在上海众多老旧小区改造过程中,精细化的微更新似乎更加适合这座城市。复旦大学社会学系教授于海认为,完整意义的城市更新,理应包含环境更新与社区复兴双重目标。社区在哪里?住在一起并不自动成为社区,只听开门声不听敲门声的住宅区,也难以让人体验到社区感。只有社会性和空间性的内在结合促成社群连续互动的地方,“社区”才实至名归。

文章来源丨凤凰品城市


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