上海产业园区发展有哪些好经验？

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就全国产业园区发展而言，上海的园区发展无疑处于领先位置。经过二十多年的发展，上海产业园区进入到了主要依靠存量土地开发利用的阶段。招商引资内参选取此文在对上海2040城市规划和“十三五”规划研究基础上，提炼了上海园区经验分享给诸位。

通过对上海产业园区研究，我们可以看到5大发展趋势明显：

一是产城融合发展趋势，部分较大规模的104区块，围绕人的高品质需求，将适度增加居住、休闲功能，推进产业融合和产城融合；

二是用地复合利用趋势，工业用地、研发类用地、商办用地和住宅用地在控详规划上将逐步落图，实现用途混合；

三是开发主体多元化趋势，除了传统园区开发商外，国内外优秀的园区开发机构、传统的住宅和商业地产商等都已经不同程度的进入了园区开发领域，园区开发产品不断丰富；品牌效应凸显；

四是园区开发基金化趋势，产业地产开发的长周期、大资金、专业化特点，催生了”基地+园区地产基金+创业企业风险投资基金”的协同融合发展；

五是园区服务集成化趋势，为满足入驻企业和人的全面需求，充分利用”互联网+”、产业联盟、共享经济等多种方式，提供全方位的企业服务。这些趋势变化对园区二次开发工作提出了新的要求，特别是以下三个方面工作的重要性凸显。

一、体制机制呈保障

一是建立有效、有力的政府议事协调机制(如区域开发管委会、领导小组、联席会议等)。园区开发，特别是涉及大量存量用地的园区开发，由于涉及政府、开发机构、原有业主等多方利益，涉及规划、土地、产业、环保、建设、交通、人口等众多政策以及市、区、街镇三级政府，一个有效、有力的政府议事协调机制，必不可少。有利于协调解决园区开发中遇到的瓶颈问题，实现各方充分的沟通交流。这也是上海推进重点园区开发的成功经验之一。

二是明确园区开发机构定位并充分授权。面对大量已出让的存量用地，园区开发机构如何推进二次开发，是负责划定的整个区域开发，还是单个地块的开发在规划编制、土地收储或转让、招商引资、开发时序等方面是否有政府明确的授权；如何处理与街镇所属的原有园区开发机构的关系如何确保股东的协调一致等一系列重大问题，应当有明确的结论和执行依据。

二、开发模式是关键

对于推进园区二次开发，开发机构面临在土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题：在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。归纳起来，目前园区二次开发的典型模式包括：

一是临港模式。在临港管委会的统一规划和管理下，由临港集团、闵联集团、港城集团、张江集团、金桥集团、陆家嘴集团等共同开展土地一级开发、二级开发工作。国内包括苏州工业园区等均采用类似模式。开发机构一般具有政府背景，与各级政府紧密协作，共同推进区域开发。

二是漕河泾松江园区模式。即仅开展土地二级开发，通过招拍挂拿到土地后，进行统一规划开发，招商引资，自行确定园区内土地出让、厂房(楼宇)出售安排。与政府在税收(专项资金)、股东权益等方面进行密切合作，通过”区区合作、品牌联动”实现共赢。

三是华夏幸福模式。是典型的园区开发PPP模式，已经写入了国家发改委即P项目典型案例中。由固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供得设计、投资、建设、运营一体化服务，通过政企合作、特许经营、提供公共产品和服务、明确收益回报机制、实施风险分担机制等推动区域发展。

四是创意园区模式(如越界、8号桥等)。在不涉及产权关系变更的情况下，以租赁方式获得土地及房屋使用权，进行改造后再利用。

五是创新工场模式。将专业的创业导师、良好的天使投资和风险投资、全方位的创业创新服务，以及政府在空间载体等方面的支持进行协同，将园区载体的薄利甚至亏损与风险投资的高风险高收益进行组合，实现共赢。

六是普洛斯物流地产模式。普洛斯通过引入海外地产基金，通过专业化的园区定位和运营，实现稳定收益后，将资产打包实现证券化、基金化，再进行滚动开发。

七是清华科技园模式。如清华科技园在松江中山街道的项目，采用轻重资产分离的模式。重资产公司负责土地招拍挂、规划开发、资产管理等：轻资产公司与重资产公司签订委托服务合同，负责园区招商引资、企业服务等。为体现激励，轻资产公司一般由公司高管持有一定比例的股份。

八是万科模式。在推进住宅地产的同时，通过商办用地上的精细化商业地产开发、“星商汇”企业服务模式、与天安数码等合作开发研发类用地等方式，稳步进军产业地产领域，打造万科特色的园区产业地产。

三、苦练内功是前提

园区开发不同于住宅开发，除了地产产品、物业服务之外，还需要考虑产业特点、企业需求；除了土地招拍挂、工程项目报建审批之外，在规划、建设、招商、企业服务的全生命周期中，需要获得政府各个部门的全方位支持。

园区开发，特别是二次开发，对开发机构提出了更高的要求。如在园区整体规划和产业定位方面，需要把握产业发展趋势和区域发展特点；在园区规划建设中，需要打造满足不同用户需求的、有品牌的园区产品线；在园区品牌宣传推介方面，需要制作高质量的视听材料；在与政府、原有业主的沟通交流方面，需要更加积极，掌握主动权；在与行业先进对标方面，需要发挥各自专长、形成园区开发联盟，共同推进区域开发。

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