什么是”快餐楼“，20年以上住宅楼应开始年审

4月4日浙江奉化一幢只有20年楼龄的居民楼突然倒塌引出焦点话题。近年来，上世纪80年代和90年代建设的楼房频频成为坍塌事故的主角，分析称，这源于其时市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证。目前，这些良莠不齐的“快餐式建筑”已进入“质量报复周期”。有专家建议，20年以上的住宅楼应进行“年审”。

不过，羊城晚报记者调查发现，即使是在房屋安全监管走在全国前列的广州市，对于这类“80后”、“90后”房子目前仍难以顾及，如此“年轻”的房子要纳入管理恐怕尚需时日。

“快餐楼”已渐入“报复周期”

浙江奉化倒塌的居民楼只有20年历史，相比起新中国成立前后兴建的私房要年轻得多，目前，广州市国土房管局对房屋安全的重点关注仍是年代久远的旧楼房，房管局相关负责人坦言，先要做好老旧危房的排危修缮，但目前可以掌握的也只有几个老城区的危房信息，全市尚未建立完整的、可动态更新的危房信息数据库。对于上世纪八九十年代建造的房子的安全问题，建设、房管部门也已注意到了，该负责人表示：“现在也开始对二三十年楼龄的房子进行普查”。

事实上，居住在这些上世纪80年代后建的房子里面的人，更是深有体会。

市民张先生住在越秀区达道路某单位宿舍楼，这是一栋1988年建成的筒子楼，当时由两个单位出资合建，最初居住的人除了两家单位的员工，也有回迁户。时过境迁，经过20多年的风雨侵袭，里面的住户已换了好几拨，整栋建筑也“洗尽铅华”：外墙剥落不说，里面钉口钉子都能掉下一片泥板。“很显然，当时负责施工的基建科没有把好关，你看看，这明显是以泥浆代替水泥砂浆使用。”张先生说，自己是花了80多万买来的这二手房，质量如此差，“我还听三楼的人说，装修时发现阳台应该有钢筋的，结果里面竟然是竹竿。”

即使是上世纪八九十年代的政府安居房，其实也出现过质量问题，这也是当时广州市民拒绝买这类房子的原因之一，也导致广州市的安居房一度停滞建设和销售，将住房保障方式从“补砖头”改为“补人头”(补贴租金)。

一些业内人士表示，上世纪八九十年代，我国各地城市化建设提速，为了解决老百姓住的问题，很多地方确实建造了一批快餐式的房子。如今，许多楼房的建设年龄已经陆续达到20年、30年。在市场经济刚刚起步之际，这批房子由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从“稻田”直接上了脚手架，加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证。眼下，这些良莠不齐的建筑进入“质量报复周期”。

这一点，从上世纪80年代和90年代建设的楼房近年来频频成事故主角可见一斑：

2009年8月4日，石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌，17人遇难；

2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌；

2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌，造成1死1伤；

2013年3月28日，绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌，据称，这幢房子建于上世纪90年代初期；

2013年5月，福州市一栋建于上世纪70年代的建筑突然坍塌，当地部门称，由于大楼楼体陈旧，正在进行装修……

先天不足加后天破坏

按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而，现实生活中，很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。2010年，住建部一位负责人在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上就曾说：“我国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25-30年。”

“我再次明确无误地说，未来15年到20年内，中国城镇现有住房约有一半需拆了重建。中国城镇化过程中危旧房改造任务仍极为繁重，中国城镇老百姓现有住房中低质量住房仍占有相当大比重。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮不久前的“短命建筑20年拆一半”言论让人记忆犹新，“70年的房子变成了25-30年，我们这些房奴当得也真是够‘窝囊’的”。

相较之下，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。“我们没有这么奢望，只希望还我70年的‘公道’。”陈淮说。

究竟是谁缩短了房屋的寿命？有业内人士指出，除了规划设计和建筑质量以外，建筑寿命长短很重要的一方面，取决于住户的态度和方式，即人们能不能呵护已经使用一定年限的“老楼”。

“建筑物寿命短，除了先天不足外，后天人为因素也占了很大比重，在二手房大量成交的今天，许多进入老龄化的住宅楼在承受高密度、高强度的二次、三次装修，加之监管不到位，野蛮装修时有发生，使得某些建筑险象环生，为事故埋下了隐患。”建筑专家指出，砖混结构是一种“免疫力”很低的结构，往往看起来很强壮，但内里已经千疮百孔，“哪怕把打掉的墙再重新填回去，也虚不受补，因为结构性的损伤是不可逆的”。

应作规定强制性验楼

据了解，2000年后，随着建筑水平的提高，城市中的大部分商品房已采用抗震性更强的框架结构，但“80”“90后”的民居还大量存在，如何防止它们提前寿终正寝？专家建议，各地政府宜早日推出适合本地情况的“强制验楼计划”。

专家称，可仿照车辆年审的做法，规定使用一定年限的住宅楼(最低20年)必须进行年审，由建筑主管部门组织专家对所有达到年限的住宅楼进行实地勘察，没有质量问题的核发通过年审的合格证，鉴定为危楼的，责成危楼产权人进行改造与加固处理，直到消除隐患为止，实在不能继续居住的，给出居民搬离时间表，或采取外迁安置居民的办法，并通过拆迁补偿，最大可能消除那些“未老先衰”房屋存在的各种安全隐患。

据了解，2012年，香港就曾推行强制验楼计划，其中清晰界定了私人业主与政府的责任：政府监督不能缺位，业主作为楼宇的产权人也要对建筑负起保养、维修之责。专家建议，施行强制验楼刻不容缓，各地政府宜早日推出适合本地情况的“强制验楼计划”。

不过，这样一来，政府首先要做的，就是尽快对所辖城市的老旧楼房进行全面普查和彻查。有房安专家表示，已交付使用二三十年的房子，所有权可能几经易手，结构是否改动过也不得而知，普查难度非常大。

至于如何年审，有识之士建议，应有强制性的规定，由物业管理公司负责申报，办理“年审”手续，对符合规定的居民楼逐一进行检查，居民必须配合有关人员上门检查，只有这样，才能确保老百姓住得安全、住得放心。

原文来自：羊城晚报 记者 赵燕华 记者 何奔