天津买房的大数据分析

汪~谁不想家里热热闹闹、热锅热灶（二他妈妈，给我烙三糖饼啊）

那结婚不得有房啊，你以为丈母娘这个物种是干什么的（没有西玛表甭打算结婚….）

都说“哏儿都”生活成本和北上广没法比，可房价也是跟狗不理的包子赛的蒸蒸日上，有木有！

哏儿都房子到底嘛价码？

邦哥通过搜集“搜房网”上近4000处“哏儿都”中心城区（334平方公里）居住小区房源信息，包括名称、位置、层数、平均房价、物业费、年代、户数、停车等信息，通过百度进行空间位置匹配，中心城区居住小区分布大概是这样的（高度代表房价、颜色代表所属区）：

接下来，利用获取的居住小区数据，通过分析来看看中心城区总体房价分布如何？利用空间自相关计算确定3.5km的宏观分析尺度，并将小区价格作为权重进行热度（Hotspot）分析，得到住宅房价的宏观热度图以及房价平均价格分布图，见下图：

哏从左图明显可以看出，平均房价分布是单中心、环状向外递减的形态，由中心呈“东南-西北”为主轴的椭圆形扩张，根据区域平均价格可分为4个区域，见右图。

• Ⅰ区-红粉色：和平区拥有优质的商业、文化、教育等城市资源，高房价区域中心也是城市的中心，在和平核心区域，房价均在25000以上，整个和平区被红色域覆盖，整体房价都在20000以上；

• Ⅱ区-黄色：房价在多种原因下随距离逐步朝周边南开、红桥、河东、河北、河西五个区扩展，其中在河北区出现明显的突出区域，整个黄色区域的房价价格在15000-20000之间；

• Ⅲ区-青色：房价以圆形的朝外逐次递减，在青色区域下几乎覆盖市内六区，房价价格在13000-15000之间；

• Ⅳ区-蓝色：蓝色区域覆盖中心城区的环城四区范围，房屋价格在13000以下水平。

邦哥你这个环画的那是相当粗狂啊，细致点行不行！

行！为进一步了解居住小区价格在空间上的具体分布情况，选取微观两个尺度开展进一步分析，分别选取分析尺度为1000m和500m。空间分布热度分析如下图示：

从左图看出中心城区高房价都分布在海河以西的和平区、河西区和南开区。整个和平区、河西区中环线以北、南开区鞍山西道以北红旗路以东区域连接形成中心城区的高房价核心区域，环绕该区域还形成几个独立高房价片区，如：河西区体院和宾馆南路区域、南开区水上公园东部区域、南开王顶堤区域，河北中山路区域等；右图可以更微观的反映房价高低分布区域。

如果单身狗就职《年鉴》中的高收入行业（就业指南宝典），购房情况如下表。（其他情况自行增加或减少，如果您天生富贵不差钱，请默默关闭文章）

你看，只要你在“哏儿都”勤劳致富、节俭生活、无不良嗜好、不眼望豪宅，首付努力几年也会有的，单身狗顺利进化到幸福“房奴”，你看幸福也没有那么遥远！加油！

自打有了“学区房”这个玩意，围绕它的争议从来没断过，在分布不均教育资源的恶性循环之下，学区房价是多少爹妈的恶梦，名副其实的“坑爹房”（你是爹，不坑你坑谁），“哏儿都”的学区房和全世界的“学区房”都一样（如果你以为美国没有学区房那你就TooyoungToosimple了），就是没有最贵只有更贵~~

“哏儿都”学区房的房价到底如何？

搜集网络上比较认可的天津市前25所重点小学名录（民间排名，非官方），将这些重点小学及其分校进行空间落位，大概是这样的：

为实现更合理的分析，采用了各区教育部门公示的小学对应居住小区名录，通过搜集、整理和地名匹配等数据处理技术，建立25所重点小学对应的小区房价数据。针对每所小学所包含的学区进行中位数、最大值的房价统计分析工作，如下图示：

和平区在学区个数、学区房价上都远远超过其它区，和平区拥有25所中的9所，所有学区周边的房价中位数都超过2万，其中实验小学、中心小学、新华路小学和岳阳道小学三所竟超过3万，实验小学和新华路小学最高房价达到5万以上（可能是公房）。和平区果然是“坑爹”中的战斗机啊！

其次南开和河西区分别拥有4所和6所，一半以上学区房价超过2万，上海道小学周边的最高房价也超过3万。河西“新贵”坑起来也是不含糊。河北区和河东区学区片房价最低，接近于2万水平，非常接地气呀！

通过对比，天津的优质教育资源不均衡，和平、南开和河西教育资源明显比其他三个区好，尤其是和平区，占据全市最优越的教育资源。

学区对于房价有多大影响？

通过筛选每个区的学区房和非学区房，通过对小区房价进行统计分析比较，反映学区房与非学区房的价格差异，如下图示：

和平区的学区房比非学区房的平均价格每平米高出4000多元，居各区之首，相比和平区区域整体房价，学区周边房价拉高近17%；南开区近18%、河西、河东和河北都在12%。

目前哏都也在推进教育均衡发展工作，希望能改善教育资源不均衡的情况。

II-2 差钱也差闲——为时间买单

大城市什么最烦人？答案无争议：堵车！

地铁房子更是“花见花开，车见爆胎”的抢手货！

你说我不差钱，我买得起车，对不起，没那么多路让你开。不想每天堵车浪费时间浪费汽油，那你只有两个选择，要不住单位楼下，要不住地铁站旁边。

“哏儿都”出了名的地铁少，虽然很多再建中，但是娶媳妇可等不起，现有的地铁站点都是稀缺资源啊，旁边的房子更是“花见花开，车见爆胎”的抢手货。目前天津已通车4条地铁线，其站点周边房价如何？让我们用数据说说。

首先收集“哏儿都”各条地铁线及出站口地图位置，与中心城区房价分布数据进行空间叠加，如下图所示：

可以看出房价与轨道线呈现明显相关性，哏都的地铁线是呈放射线布局，房价也呈现放射线状，即高房价居住小区沿轨道线向外凸出，位于城市中心的和平、南开和河西三区的地铁站周边房价均明显高于其他区，而地铁1号线南北两端、3号线两端、9号线靠近外环线的二号桥站呈现出近期地铁房需求的趋势。

各地铁站周边房价到底如何，给我细致点？

为更清晰的表达各站点的周边房价情况，基于各条地铁线路上的地铁站口，步行5分钟、8分钟、15分钟能够到达的小区的房价进行统计分析：

总体上看，和平、南开、河西三区区位优势明显，地铁站周边房价较高，但很多站点随步行距离，房价下降不明显，这也说明该地区房价受地铁交通区位优势影响不大。另外“哏儿都”地铁线网密度低，交通分担率不高，这也影响了地铁房的吸引力，希望在建的5、6号线开通后将会增强地铁房的交通区位优势。

Duang！Duang！

熬过学区房，当上了高层、大老板，钱包鼓鼓，想好好品味生活，住品质更高的房子，怎么选？

III 高收入人群都在哪里住呀？

随着生活质量的提高，除了学区、交通等因素的考虑以外，高收入群体更加注重居住小区的高品质，在物业管理、环境绿化、安全治安、生活便利等方面均有极佳表现。我们假设物业费的高低可以来反映小区的居住品质的好坏，以此认定高收入人群的居住位置。

高收入家庭还是聚集在鼓楼、南京路、海河边、梅江、奥体、人民公园等地。

从宏观角度来看物业费呈现多区域中心态势，与和平区房价单中心明显不同，南开区、河西区呈现多个高物业费区域（鼓楼、人民公园、奥体、梅江），房价较低的西青、北辰也呈现高物业费区域（中北镇）。这些区域具有优质居住环境、成熟城市商业聚集、大型城市公园附近等条件，高收入人群比较偏重于这些因素进行居住位置选择。

从微观角度来看，高收入家庭分布呈现空间分散化形态，与地铁站叠加，未发现与地铁站点距离的相关性，说明该类人群一般是开车出行。

总体来说，影响房价的因素还包括商圈、生态环境、建设年代、投资潜力、利率调整等多因素，其相互间影响使得房价的变化变得互相联动、错综复杂，因篇幅有限，不能逐一对各因素进行分析。后续将结合其他专题进行补充。