[广东省]混合开发结硕果 佛山市南海区“三旧”改造再创新

📝 规划笔记——推荐一则来自广东省自然资源厅的文章，摘录如下：

佛山市南海区是“三旧”改造的“发源地”，也是“三旧”改造创新试验田，从2007年开始探索“三旧”改造，特别是2014年被省指定为“三旧”改造综合试点以来，创新成果源源不断。其中，近年探索的“产业+社区、国有+集体、出让+租赁”为特色的混合开发新模式，更是得到了自然资源部的书面批准和省自然资源厅的吸收推广。

一、基本情况

目前，我市南海区有三个混合开发项目成功实施：

（一）澳门城项目

前身是效益低下的部分旧商业物业和部分旧厂房。混合开发的理念是以澳门特色的元素为设计理念，建设传统特色的澳门街区风貌，引入澳门的特色科创、文创产业、特色生活以及传统品牌。项目共108亩，含53亩国有建设用地和55亩集体建设用地。一期、二期分别于2019年12月、2020年2月公开出让，目前一期已取得施工许可证，二期取得所有规划许可证和部分施工许可证，幼儿园封顶。

（二）爱车小镇项目

前身是海八路汽车一条街和周边旧工业区。通过混合开发，拟改变原有单一业态的运营模式，引入多元化业态，丰富产业结构的方式，建设以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。项目共389亩，含104亩国有建设用地和285亩集体建设用地。项目土地（共约104亩，分别为ABCD区）在2019年12月30日成功出让，2020年3月11日正式开工。目前A区桩基础完成，B区地下室完成50%，C区1-2栋3层结构完成，D区1-2栋2层结构完成；E3E4地块基坑支护完成50%。集体入市流转的产业用地也已全面开工。

（三）创客小镇项目

前身是铝型材加工、模具加工等制造业企业和低矮厂房，中小微企业数超过80家，存在土地利用率低、产能低、税收低、高耗能和消防环保等问题。通过混合开发，将打造“众创空间-孵化器-加速器-产业园区”创新创业生态链，并形成极具创客特色的商住、文化娱乐、运动休闲资源，形成适合创客居住、创业的魅力小镇。一期共624亩，含336亩国有土地和288亩集体建设用地。2020年8月7日，创客小镇建设启动仪式在佛山大沥镇水头工业园区举行，项目首期投资额约300亿元。

二、下一步计划

“三旧”改造综合试点将于2020年12月31日结束，但是试点结束并不意味着创新结束，“三旧”改造的探索和创新永远在路上，初步的创新思路有以下几点：

（一）探索建立政府主导市场参与的改造机制。充分借鉴昆山、江阴等苏南地区政府主导型改造模式的优势，结合南海市场化改造模式的优点，探索建立政府主导市场参与的改造模式，由土地整备中心或政府投资设立的项目公司（市场主体可以参股）开展土地前期整理工作，主要以拆迁补偿、垫资整理、增值收益分享等方式，引导权属人自愿配合政府实施改造，对于涉及公共利益的项目或成片连片项目，若权属人不配合改造的，可以实施强制改造。

（二）探索建立均衡改造机制。南海区一直坚持的市场化改造机制，改造主要由市场推动，由于市场资金的短期逐利性，容易造成改造资源集中于部分易改造片区或领域，难改造片区或领域则无人问津。南海区需要探索建立均衡改造机制，统筹划定连片改造区域，基层政府、权属人或市场改造主体必须对划定的区域通盘考虑，实施连片均衡改造。

（三）探索建立循环改造机制。将“三旧”改造确立为长期制度，在此基础上建立循环改造机制，确定社会需要、安全程度、城乡面貌、产出效益等改造指标，在科学评估指标的基础上，建立“短期、中短期、中期、中长期、长期”改造计划，短期改造项目，在改造完成之后又可以纳入长期改造计划，将整个城市的建设用地纳入循环改造系统，实现建设用地资源取之不尽、用之不竭。

（四）探索“三旧”改造和征地融合使用制度。借鉴顺德区等地村级工业园连片改造做法，将“三旧”改造和征地制度有机结合，划定连片改造范围，将改为商住用地的集体土地利用“三旧”政策转为国有，同时将保留工业用地的集体土地通过征收转为国有，平衡不同用途土地之间的经济利益，以经济手段增加国有工业用地来源，解决集体土地招商难问题。