都市智慧型产业社区的价值链，以万科为例

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🔊 提醒：这是一篇2016年发布的文章，由于机构改革的原因，请注意内容的时效性。

万科如今大举进攻“产业”链条，无论是其战略部署的提前量或是想要在前人大蛋糕中分一杯羹，我们都不难看出，已稳坐住宅开发领域头把交椅的万科早已不满足只当住宅龙头，其目标除了万亿大市值，住宅所占业绩比例相对减少外，新业务比例已增长到50%。据了解，未来在上海，万科产业将布局三类产品：中心城区旧厂房改造、城郊产业园以及区域产业综合体。

万科做产业园多数人的第一反应或许是：万科也要做产业园？万科也能做产业园？

背景：互联网经济、产业升级的未来格局

第一代产业园是以生产加工型厂房为主的工业园，一般是由企业自建，自主招商，缺乏规划和产业引导，入驻的企业大部分是从事生产加工的工厂，在一个区域内连成一片，相互集聚并依存发展，仅具备产业链雏形，同时由于多为附加值较低的产业，粗放型发展成为常见现象。由于经济全球化发展，导致产业高度集聚，产业转移成为“经济候鸟”；第二代产业园是“雁阵群飞”的模式，带有明显的行业聚集特性，产业导向性显著；而新一代产业园变革的契机在于大型交通枢纽的诞生和城市中生产性服务业替代二产成为经济支柱。依托大型枢纽的综合优势，促使资本、技术、人力等生产要素集聚，具有现代服务性特征与新经济时代特征。同时，产业的变革也导致了工作模式的转变。

福特制时代的“工厂+家庭”二元模式逐渐模糊，创意阶层兴起，产业社区的模式全面启动。内源经济与外源经济合力推动，既有高度的产业集聚特性，又要有科技含量的提升。因此，“3.0版”产业园需要围绕科技创新、创意、创业企业的发展需求，以发展高科技服务业为主导，以产业服务为核心，重视产业链整合以及上下游产业的配合，以满足高科技创新创意人群的生活、休闲需求为配套。

而面对“大数据时代”的到来对第三代产业园提出了基于互联网和云计算为支撑的“协同创新”服务模式，同时，产业园区管理者需要从“二房东”转变为“二房东+经纪人”，提供高端增值服务运营。可以说这是产业园区的“3.1模式”。

万科做产业园有着清晰的时局思路。首先万科产业园仅布局在核心都市圈，实际上都属于都市型产业类型，而非工业园、物流园，在本质上属于生产性服务业也得范畴。换言之，互联网经济在当前中国乃至世界的权重地位已无可撼动，从2015年9月习近平的美国国事访问之行可见一二。随行的马云、马化腾、田溯宁等中国一线互联网精英代表团，传达的是互联网将成为主流的信号，并会渗透到各个领域。当然，无论最终结果如何，互联网经济对房地产的影响早已不是新话题，这其中又以对都市产业地产的影响最大。因为影响不仅发生在互联网技术在园区的使用层面，更发生在信息技术代表的第三次产业浪潮彻底颠覆了产业园承载主体的类型。

尽管这些主体在大都市区布局不过其视野以及竞争对手却有着世界的属性。德国工业4.0、美国强调高端制造业的回归、日本2015制造业白皮书，无不强调都市产业本土化布局进而参与全球竞争的战略格局。那么接下来的问题便是，如何通过产业园的设计对应如上一种产业人群类型的需求？

经济发展水平与个人需求变化对应关系

坐标定位是园区命脉

以产业发展为例，形成了市都市型产业发展的产业走廊布局，特别是沿外环地区的现代都市生产性服务业产业走廊。作为与城市、经济发展密切相关的城市功能空间类型，产业园发展的坐标区位的准确与否是成败的关键要素之一。产业园的发展坐标来自空间区位和产业抉择两个方面。

上海产业园发展H型走廊

从万科的产业园项目来看，其在这上海产业走廊的布局，除了城市近边优势外，还同时确定了产业园重点吸引的产业类型，即现代都市型产业、生产性服务业。这样的抉择并非偶然，上海在最新的“十三五”规划中，就明确提出了发展现代生产性服务业，争创全球“科创中心”的目标。顺应趋势，显然具有政策倾斜上的利好，更为关键的是使得园区具备了自我更新与持续发展的产业类型基础。在宏观区位的选择之外，万科对自己每一个产业园的微观区位选择都十分谨慎和执着。其一，必选择地铁可达区域且与城市发展的成熟廊带贯通；其二，一定要近邻城市发展潜力价值区；其三，要与所在区域的城市气质、产业格局相关。审视目前万科开发的两个产业园区七宝国际和御河科创都体现了这些原则。七宝国际距离地铁站的距离仅为200米，处在大虹桥板块的辐射带动下，兼有九号轨道交通线贯通漕河泾国家级开发区，连接上海第一大副中心徐家汇。御河科创产业园则与张江高科未来中心区一步之遥，紧邻社区级商业中心北蔡，轨道交通又分别打通了园区与陆家嘴地带以及世博园地区的快捷联系。

新型的企业开发的产业园区与政府主导的产业园相比，没有政府强大的资金及背书，却为这类产业园奠定了灵活的基础。实际上，万科开发的产业园并不是排斥政府的介入，而是更有效的利用政府的资源和角色，转而将企业平台放大，借助万科良好的企业信誉，构建“一主、三辅、多点”中间服务机构体系。在产业选择上，万科产业园选择的是介于第二产业与第三产业之间的生产型服务业，属于2.5产业的范畴；在园区机构上，构建了政府与企业二者之外的第2.5个园区主体——中间服务平台；通过双重角度构建2.5型产业园模式。

我国产业园区专业服务平台类型比例及包含内容(我国有相当一部分产业园已经构建起适合自己的发展平台，在政策平台、基础物业服务平台以外，更重要的是专业服务平台，而专业服务平台又可大致分为7类，其下包含了多种具体服务分项。)

从园区到社区

现代意义上的产业园区始于日本，从其发展之初以显著的产业空间需求为特征。受制于时代的限制，彼时的产业园区与城市的日常生活格格不入。如今产业园的驱动要素由工业这一单一要素分化为加工、科技、创意等多种驱动要素。服务智慧人群的创造性园区更需要全方位满足使用者的需求，在原有产业园区特性基础上，嫁接人群的生活需求，将园区与社区深度融合，不仅能激发从业者的创意和满意度，同时可以增加园区活力及经营收益。在园区与社区的融合打造方面，万科在住宅和生活方式领域的优势便体现出来。万科提出城市服务运营商转型战略，主要将目光和专注点放置于“满足现代人的需求”上。从完善的生活服务配套设施、万科的物业服务开始，到轻资产运营、社区物业打造，再到美东社区风格的进化，“营造社区感”几乎已成为万科各类型物业的运营准则之一。

万科及世界知名产业园功能配比图：世界成功产业园区办公功能占据绝对主导，商业、生态、类居住等功能也配置了相当的数量。但发展较早且受空间限制的产业园，如香港数码港，则在配套、生态等方面做的不足。

产业空间分类法

产业是园区的主体性特征，在出租以及出售上，如何在开发前就做好市场需求调查，满足不同企业对于产业办公空间的多样需求，是产业园以及其他各种物业类型一直以来最关键也最难解决的课题。万科在上海的产业园项目中采取了一种“产业空间分类学”的方法，将办公空间按照功能模块、办公平面、独栋单元、组团四个不同等级进行细分，拆解为标准化的开发模块并自由排列组合，在建设以及后期租售的过程中应对多样的客户需求。

万科研究发现，产业园企业办公面积需求集中在两个面积段。体系成熟、资源完善的企业联合办公空间需求多集中在1000 ㎡左右，而正处于成长期的中小型企业基础办公空间需求集中在450-600 ㎡。

万科御河企业公馆组团以600-1800平米为基本组合单元，打破传统企业总部组团模式，通过化零为整的空间组合，可拆分可整体的布局，利于产业聚合，形成产业矩阵。

九种花园办公方法

在城市中延续这种田园共同体，万科创造了产业园中的9种花园中办公的方法：通过产业园绿化基底、办公间庭院、建筑底层过渡花园、楼中庭、空中花园、下沉式广场花园、阳台绿化、半开放露台花园、屋顶花园，构建了全渗透式的生态园区标准。

产业社区的另一大标准便是要有生活的氛围。万科在园区内植入艺术装置、艺术活动，运动设施上考虑普通健身也兼顾特种运动，如滑板公园。通过设计手法，让园区有趣起来。

产业社区营造的标准

产业园区的社区化营造首先是要多种社区功能在园区的散落布局。这种布局需要根据功能类型的不同，与服务人群及园区特色就近分布，如运动、健身就本身与园区的环形运动跑道相关联；而休闲饮食就与商业服务街边店分布一致；企业服务、设计酒店、人才公寓等则集中在标志性的节点区域。此外，不同功能的开发体量不应该是无差别的，应在保证产业办公空间的绝对优势前提下，进行科学的功能配比，合理确定商业、酒店及公寓配套、绿化及公共空间、企业与产业服务及市政公共配套功能的规模，营造多元繁荣同时具有主题性的产业园区氛围。

智慧硬件，产业园再定义

智慧产业园成为今后发展的主流趋势。万科的产业园智慧标准皆从园区安全、便利办公与生活、节能绿色几个方面出发。

万科御河公馆设置了智慧管理的露台会议室，

搭建企业发展服务平台

为客户提供全方位的定制化服务是服务业升级的趋势也是斩获客户的杀手锏。如何才能利用现有资源，以最低人力成本，最高服务效率完成定制化服务才是问题的关键。万科运用一贯擅长的类型拆分方法，将园区服务对象拆分为企业发展需求、企业日常管理需求、员工精神需求以及员工日常生活需求四个维度。针对每个需求以团队服务一一对应，并将服务内容最终组建为三大服务机构——万科星商汇、万科浪花、万科物业。

星商汇作为完整独立的服务机构，在企业深度调查的前提下，创建了商旅服务、教育服务、数字云服务、社交服务、投融资服务五大服务框架，设立了“产业服务中心”作为企业服务的具体执行空间。同时在成规模的企业之外还有众多处在创业期的小微企业，配合国家“双创”战略，在每一个产业园中皆布局成规模的创空间，并配套多种创业孵化体制机制。

万科浪花则将视点聚焦于园区群体的精神需求。将世界级的艺术展示、时尚元素、运动极限植入到园区，丰富园区多样生活仅仅是一个外在表现，其深刻的影响是为创造性工作提供诸多借鉴和衍生的可能，甚至是影响了一种人群。

万科针对每个需求以团队服务一一对应，并将服务内容最终组建为三大服务机构——万科星商汇、万科浪花、万科物业。

服务人才、嫁接资本

人才与资本是当前都市型产业的两大核心要素，星商汇为此开展系列软性服务，包含高效教育服务和投融资服务。与纽约大学、美商会、TechMark、意大利阿雅克建筑事务所、上海经信委、闵行区经信委、上海开发区协会等诸多机构展开合作，创建了针对企业中高层管理人员的系列培训体系，并且这一体系仍在持续发展、延伸。在企业资金服务方面，星商汇提供从投融资方案咨询指导，到资本来源推荐，再到资本委托管理的全流程服务内容。

实际上无论是做哪一类型的开发项目，在理清战略布局和实施思路的前提下，坚持最擅长的部分并有效放大，是保证完成度并兼具特色的操作路径。而就万科做产业园而言，巧合的是这种放大正是差异化的创新。（感谢上海万科产业资产管理公司、中城事业部提供的相关资料）

微信统筹：李娟

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