【观点】中央为何要拆除住宅区的围墙？

📝 规划笔记——推荐一则来自南京规划的文章，摘录如下：

文︱刘德科

壹︱First

2月21日晚上，中央公布了一份重磅文件，仅仅那一句“原则上不再建设封闭住宅小区”，就足以炸开了锅。就是说，今后原则上要建那种没有围墙的住宅区。不仅如此，文件还明文提出：“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。” 

这份重磅文件，是“中央城市工作会议配套文件”。1978年，中国在启动“改革开放”前夕，召开了中央城市工作会议；如今，历史走到了“大国崛起”的关口，中央时隔37年再开此会——两个月前，习总在大会上作了高规格的讲话。

昨晚发布的那份文件很长，有7000多字，叫做《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。从文件名称可以看出，这不仅是国家的意志，更是党的意志。可见规格之高。

文件发布后，不少人有疑问：这样好吗？没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？住宅区内的公共空间属于全体业主，其私利怎么保障？……

不要看到新事物就马上冷嘲热讽，至少我们应该先冷静地想一想，这么做背后的逻辑到底是什么？其实，不设围墙的住宅区，也不是什么新事物。在绝大多数国家或地区，纽约也好，东京也罢，住宅楼都是直接朝着大街或小巷，保安坐在大堂里；有围墙的，通常是极少数超级豪宅。

全国尽是封闭式住宅区，很难形成街区的活力，围墙隔绝出了一片又一片“孤岛”；而且浪费土地资源，因为城市的公共空间都被小区花园挤占了；甚至，造成了交通拥堵——每个楼盘各自封闭，导致整座城市大量缺乏“毛细血管式”的小路。

可能是我们太缺乏安全感了，所以现在我们似乎还很难接受“开放式社区”的做法。我们需要围墙把自己围起来，顺便围出一个或几个花园，并且拒绝外面的陌生人进来。

那么，到底为什么习总要召开高规格的中央城市工作会议，并且发文件不要封闭式住宅区？

纽约曼哈顿的路网密度

贰︱Second

事实上，要不要围墙，学界至少已经争论了几十年。神奇的是，竟然有地产商已经做出了“开放式社区”，并且成为当地有口皆碑的一道风景线。

那个楼盘在四川的宜宾，叫做“莱茵河畔”。整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。虽然房子盖得有点粗糙，但住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

老百姓怎么评价这个没有围墙的楼盘？“莱茵河畔”被认为是当地最好的楼盘，甚至有“宜宾人宁愿呆在‘莱茵河畔’哭，也不住在其他楼盘里笑”的说法。

楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗？去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……“莱茵河畔”被评为“四川十大最美街道”，而且名列第二，排在成都春熙路之后——若不是因为成都是省会，春熙路实在负有盛名，恐怕宜宾的“莱茵河畔”应该排在第一。

物业管理怎么样？安全吗？早在2011年,“莱茵河畔”就荣获了“全国物业管理示范小区”称号。

绿城董事长宋卫平曾去考察过这个楼盘。多年来，他对建造“开放式社区”一直抱有美好的幻想。他的绿城，曾经想在江苏一个叫做“扬中”的县城，开发一个没有围墙的社区，整个规划方案都做好了，但最终没有拿下土地。

他也曾动过念头，把杭州的绿城·杨柳郡做成没有围墙的社区，但最终还是屈从于市场主流做法。毕竟，再有理想，也要首先确保能顺利把房子卖掉。

现在好了。中央用一份高规格的文件，宣告了不要围墙的决心。其实，对于不设围墙的绝大数抱怨，都是我们害怕改变，害怕失去，安全感不过是个借口而已。毕竟，我们这个国家从两千多年前就开始造长城来封闭自己。

既然中央心意已决，那么以后的住宅区到底要不要围墙，已经不需要多说什么了，一切都会好的，至少宜宾的“莱茵河畔”已经做出了美好的示范。现在的关键问题是，已建成的住宅区，到底要不要打开？是否还有商量的余地？

叁︱Third

住宅区的公共空间，特别是那些美丽的花园，是不是属于全体业主？虽然我们的土地都是国有的，但我们毕竟是交过土地出让金的，拥有70年的使用权，红线范围内的空间，国家应该没有资格拆掉我们的围墙吧？

我们那美丽的封闭式花园，应该受《物权法》保护吧？《物权法》和中央文件，孰高孰低？

这一系列问题，恐怕还需要一番争论。中央文件的表述是“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。请注意“逐步”这个词，它指的是怎样的时间表？如果是在70年的土地使用权过期后，国家要求把围墙拆掉，那应该是法理之内的事。

如果还在70年使用权期限之内，那么国家该如何与业主们商量？捍卫自己的私利，并为此抗争或妥协，这是社会持续进步的一大动力。至少，中央的这份重磅文件也没有把话说死，并且给出了一个可资讨论的契机。

有些人说，文件上不是说“单位大院”也要逐步打开吗？那我们就先看看他们会不会先把围墙拆掉。

实际上，很多政府部门的围墙早就被“消灭”了——不是靠拆，而是通过搬迁。如今，不少地方政府都搬进了新建的“市民中心”，绝大多“市民中心”是不设围墙的。

这个国家在进步，我们虽然还没法像国外那样自由出入市政厅，但至少越来越接近了。我们可以搬张小板凳坐等：那些还把自己圈在围墙里的地方政府，应该会逐步把安防体系后退到大楼入口，而不是大院入口。

还有人说兴头上的风凉话，那中南海的围墙拆不拆？美国各地的市政厅可以没有围墙，但白宫总还是要有围墙的吧。

肆︱Fourth

我还是愿意坚信，这是一份具有划时代意义的文件。它意味着我们将与整个世界进行更深度的对话。

如果你读过《马丘比丘宪章》就会发现，昨晚公布的这份重磅文件，在很大程度上是对《马丘比丘宪章》的呼应。

1977年，一群城市规划师相聚在秘鲁印加文明遗址——马丘比丘（MachuPichu），签署了一份新宪章，重点批判了那种“把城市里的建筑物变成了孤立的单元”的做法。有围墙的封闭式住宅区，正是《马丘比丘宪章》所批判的做法。

次年，国际建筑师协会（UIA）认可了《马丘比丘宪章》，并且用它取代了1933年的《雅典宪章》。前者是对后者的猛烈批判，用极具前瞻性的眼光。

这是两份非常学术化的宪章，如果用它们来衡量我们中国，大概是这样的：此前我们中国的城市建设，主要采用的是《雅典宪章》的精神；而昨晚公布的那份中央文件，主要契合了《马丘比丘宪章》的精神。

我们的中央文件所提出的一系列思念，无论是“装配式建筑”和“窄马路、密路网”这样的新见识，还是像“优先发展公共交通”和“健全公共服务设施”这样耳熟能详却未被落实的共识，都是《马丘比丘宪章》的心头好。

过去，整个世界都已走下《雅典宪章》的大船，唯有中国迟迟留在船上，做着满是“城市病”的美梦；现在，我们终于扬起了《马丘比丘宪章》的风帆。

现在，我们的国家已是大国崛起，我们的国民是否更应该培育自信的大国心态？如果我们总是乐于用围墙把自己封闭起来，那么我们的心是否也会慢慢封闭？那个造长城的时代，或者那个“寸板不许下海”的时代，已经一去不复返了。

一个大国的国民，不应该恐惧没有围墙的生活。正如《马丘比丘宪章》在“住房问题”的章节中所写：“在人的交往中，宽容和谅解的精神是城市生活的首要因素……”

拆掉围墙，大国才会真正崛起。

伍︱Fifth

昨晚公布的那份中央文件，我是读得热血澎湃。

读到“鼓励国内外建筑设计企业充分竞争”时，我想到了程泰宁院士的感叹：这位已经年逾八十仍在认真画图的建筑师，在竞标政府的公共项目时，竟然被要求必须借用外国建筑事务所的名义才能参与，即使他是中国工程院院士，也只能接受如此屈辱的方式。他不是要谢绝老外，他要的只是一次公平竞争的机会。

读到“防止片面追求建筑外观形象”时，我想起的是美国新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩亲口说出的名言：“那些张牙舞爪（crazyshapes）的建筑，只能娱乐你五秒钟。”

当我读到“大力推广装配式建筑”时，我很想知道，此刻王石先生是什么心情？他的万科，费力做“住宅工厂化”，他们的装配式轻钢龙骨墙，被购房者赠以“毒墙”的污名，售楼部被围堵，闹得不可开交，当地政府却连出来及时说一句公道话都不敢。这不过尚是几个月前的事情。

读到“原则上不再建设封闭住宅小区”时，我也很想知道，这时候的宋卫平先生作何感想？他让绿城设计师团队学习宜宾那个叫做“莱茵河畔”的开放式社区，做出的一摞又一摞没有围墙的规划方案，却在残酷的现实中屡屡碰壁。他们的满腔情怀，却不得不向顽固的“围墙爱好者”妥协。

与孙中山同时代的土耳其国父凯末尔，在1925年下令全国禁止戴传统的高毡帽，改戴西式礼帽，把土耳其这个“西亚病夫”，从传统伊斯兰国家强行拽进入了世俗文明之中。当年的土耳其尚能如此，更何况今日之中国？

习总为什么要拆除住宅区的围墙？我只能这么理解：这个已经懂得玩转“一路一带”与“亚投行”的大国，还需要围墙吗？

2008年奥运会的那首《北京欢迎你》，早就唱过了啊：“我家大门常打开，开放怀抱等你……”

写这篇文章的时候，我听了一整夜。

内容转自德科地产频道，不代表本方观点。

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